年収500万円なら住宅ローンはいくらまで借りれるの？ 無理なく返済できるポイントも解説

住宅ローンを利用する際の借入額は、主に年収が基準になります。自分の年収でいくら借りられるのか気になっている人も多いでしょう。たとえば、年収500万円の人なら、いくらまで借りられるのでしょうか。

今回は、年収500万円の人が住宅ローンを組む際の、借入可能額や理想的な借入額、注意したいポイントなどを詳しく解説していきます。住宅ローンの借入可能額に影響する要素や無理のない返済をするためのポイントも紹介するので、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンの借入可能額に影響する要素

住宅ローンの借入可能額に影響することとしては、どのような内容があげられるのでしょうか。まずは、住宅ローンの借入可能額に影響する要素について解説します。

年収の金額や安定性
住宅ローンの審査においては、一般的に年収金額や収入の安定性などが重視されています。住宅ローンの借入額の大まかな目安は、年収の5～7倍程度です。たとえば、年収500万円なら、住宅ローンの借入額は2,500～3,000万円が目安となります。ただし、実際に借入可能な金額についての基準は、金融機関によってもさまざまです。

また、収入の安定性は、勤続年数や雇用形態などをもとに判断されます。具体的には、勤続年数が長かったり、正社員で働いていたりすれば、収入の安定性が高いと判断されます。

利用者の健康状態
住宅ローンの審査においては、利用者の健康状態も重要です。住宅ローンを組むには団体信用生命保険（団信）への加入が必須となっている場合がほとんどだからです。団信へ加入するには告知書の提出が必要であり、健康診断書の提出が求められるケースもあります。

また、利用者の健康状態に問題があれば、団信の審査に通らない可能性もあります。団信の審査に落ちた場合は、団信の加入が条件になっていない住宅ローンを検討しましょう。

完済時の年齢
住宅ローンを組む際の条件の1つとして、完済時の年齢があります。完済時の年齢は金融機関や各商品によっても異なるものの、80歳が条件に設定されているパターンがよくみられます。そのため、申込時の年齢によっては、借入期間に通常よりも制限がつく可能性もあるでしょう。たとえば、50歳で住宅ローンの申し込みをすれば、長くても返済期間は30年までとなります。

購入物件の担保価値
住宅ローンを組む際は、基本的に購入する物件を担保にします。土地や建物に抵当権を設定し、万が一返済が滞った際に担保を使って補填する方法です。そのため、住宅ローンを借りるには、購入する物件に担保価値があることが前提になります。物件の担保価値が著しく低ければ、住宅ローンの審査に通らない可能性もあるでしょう。

年収500万円なら住宅ローンはいくらまで組める？

年収500万円の人が住宅ローンを利用する場合、いくらまで借りられるのでしょうか。ここでは、借入可能額と平均的な借入額について解説します。

借入可能額
【フラット３５】のローンシミュレーションによると、年収500万円、固定金利1.5％、返済期間35年、元利均等（毎月の返済額が一定の返済方法）での借入可能額は4,762万円です。元金均等（毎月の返済額のうち元金が一定の返済方法）の場合は4,016万円になります。

仮に、4,700万円を固定金利1.5％、返済期間35年、元利均等で借りた場合の毎月の返済額は14.4万円、総返済額は6,045万円、借入金額の年収に対する倍率は9.4倍です。

参考：年収から借入可能額を計算｜住宅金融支援機構

平均的な借入額
実際に住宅ローンを組む際は、毎月の返済額を考慮して借入額を決めることが大切です。世帯によって毎月の支出額が異なるため、家計の状況を冷静に把握したうえで、毎月返済可能な金額から逆算して借入額を考えましょう。

住宅金融支援機構の調査では、2022年に【フラット３５】を利用した人の年収倍率（所要資金÷世帯年収）は5.7～7.7倍でした。年収500万円の場合、2,850万～3,850万円くらいの借入金額となります。

このように、実際には借入可能額よりも少ない金額を借りる人が多いことがわかります。

出典：2022年度 フラット３５利用者調査 | 住宅金融支援機構

年収500万円の人の理想的な借入額は？

年収500万円の人が住宅ローンを借りる場合、いくらくらいが適当なのでしょうか。ここでは、理想的な借入額について、返済負担率や家計状況をもとに、毎月返済が可能な金額を求める方法を解説します。

返済負担率（返済比率）は35％以下
返済負担率（返済比率）とは、年収に対する借入金の年間返済額の割合のことです。ここでの借入金とは、住宅ローンのほかに自動車ローンや教育ローン、カードローンなども含みます。

返済負担率は、住宅ローンを借りる際の審査基準にもなります。たとえば、【フラット３５】の場合、年収400万円以上であれば、返済負担率は35％以下が条件となっており、借入可能額は返済負担率をもとに計算されます。年収500万円、返済負担率35％の場合の年間返済額は175万円です。

ただし、家庭によって支出の状況が異なるため、返済負担率だけでは理想的な借入額なのかどうかはわからないでしょう。

家計の状況を把握する
年収500万円といっても、世帯によって家計の状況は異なります。家計の状況を把握していない場合は、家計簿を付けてみるとよいでしょう。

まずは、家賃や光熱費、通信費、保険料など毎月一定額の支払いがある固定費を算出したのち、食費や日用品費など毎月変動する支出を把握します。固定費と変動費を分けることで家庭の支出が整理され、固定費の割合が高いかどうかを判断できるでしょう。

仮に、住宅ローンの返済のために支出を削る必要がある場合、最初に固定費から見直すほうがよいといわれています。不要な生命保険の解約や、携帯会社を大手キャリアから格安SIMに変えることで、継続的な節約効果が期待できるからです。

なお、家計簿作成は手書きのほか、エクセルや家計簿アプリを使って集計する方法もあります。

毎月返済が可能な金額を求める
住居費は手取りの25～30％くらいが目安といわれています。手取り額は就業地や年齢、扶養家族の人数によっても変わりますが、おおむね額面給与の80％前後でしょう。

仮に、手取り400万円の場合、年間の住居費は100万～120万円、月8万～10万円くらいが妥当です。毎月の返済額を約8万～10万円とすると、借入額は2,600万～3,200万円ほどになります。※固定金利1.5％、返済期間35年、元利均等の場合

前述した家計簿などで状況を把握したうえで、手取り金額に占める返済額の割合を検討しましょう。場合によっては固定費だけではなく、変動費の見直しも必要になるかもしれません。

参考：毎月の返済額から借入可能額を計算｜住宅金融支援機構

住宅ローンの借入額を決める際の注意点

ここでは、住宅ローンの借入額を決める際に気をつけたいポイントとして、住宅の維持費、収入や支出の変化、金利の上昇について解説します。

住宅の維持費
持ち家を維持するには、固定資産税や修繕費、地震保険や火災保険など、さまざまな費用がかかります。
固定資産税は毎年かかる税金で、計算式は固定資産税評価額×1.4％です。修繕費は築10年を超えたあたりから徐々に必要となり、トータル600万～800万円かかるケースもあります。地震保険や火災保険は5年間で15万～20万円ほど見込んでおきましょう。エリアによっては固定資産税評価額×0.3％の都市計画税がかかることもあります。
マンションの場合は、そのほかにも月額1万～2万円ほどの管理費と修繕積立金、月額3万～5万円ほどの駐車場代などがかかるでしょう。
このように住宅ローンの返済だけではなく、住宅維持費も考えて借入額を決める必要があります。

収入や支出の変化
住宅ローンは借入時の年収を基準に考えますが、返済は長期間続くため、収入や支出の変化にも気をつけなければなりません。
たとえば、景気が悪くなって収入が減るかもしれませんし、急なケガや病気で一時的に収入が途絶えるリスクもあります。リストラに遭って失業し、なかなか次の仕事が見つからない可能性もゼロではないでしょう。子どもの保育園費や習い事・塾の費用、大学にかかる費用、親の介護費がかかる時期もあります。
そのため、現実的な収支の変化を考えたうえで、住宅ローンの借入額を決めることが大切です。

金利の上昇
2024年3月現在は金利が低く、固定金利よりも変動金利のほうが安く設定されているので、変動金利での借入を検討する人も多いでしょう。しかし、金利の上昇により住宅ローンの返済額が増える可能性があります。

変動金利が向いているのは、住宅ローンの返済額が上がっても預貯金などでカバーできる、返済額が少ない、返済期間が短いといったケースです。借入額や返済期間などによっては、固定金利のほうがよい場合もあります。住宅ローンを長期間借りる場合は、将来の金利上昇もふまえて借入額を検討する必要があるでしょう。

無理のない返済をするためのポイント

住宅ローンを借りて無理なく返済するには、どうすればよいのでしょうか。ここでは、無理のない返済をするために特に意識したいポイントを解説します。

頭金を用意して借入額を少なくする
頭金を用意できれば借入額を少なくできるため、毎月の返済の負担も軽減可能です。一般的な頭金の目安は、物件価格の2割程度と言われています。なお、【フラット３５】を利用すれば、10％以上の頭金を用意するとより低い金利が適用されます。そのため、返済の負担をさらに軽減可能です。

ただし、住宅を購入する際は頭金以外にもさまざまな費用がかかります。手数料、保険料、登記費用、引っ越し代などがかかり、合計するとまとまった資金が必要です。頭金とこれらの費用を支払うためにも、貯蓄には余裕を持たせておくことが大切です。

返済期間を長くして毎月返済額を抑える
住宅ローンは最長35年まで設定できます。返済期間をなるべく長く設定すれば、毎月の返済額を抑えて家計の負担を軽減できます。ただし、すでに説明したとおり、完済時の年齢は80歳が条件になっている場合がほとんどです。そのため、返済期間を長く設定したいなら、45歳までに住宅ローンを組む必要があります。

一方で、返済期間が長くなればその分だけ支払う利息も増え、総支払額が大きくなります。その点を考慮したうえで返済期間を設定しましょう。

余裕のあるうちに繰り上げ返済をする
繰り上げ返済を利用すると、もとの予定よりも早く住宅ローンを返済できます。繰り上げ返済には、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。返済期間短縮型は、毎月の返済額は変わりませんが、繰り上げ返済した分、返済期間が短くなるタイプです。一方、返済額軽減型は、返済期間は変わらないものの、毎月の返済額を減らせるタイプです。

たとえば、子どもが独立した直後や退職金が入ったタイミングなど、手元の資金に余裕ができた際に繰り上げ返済を行うと、収入が急に減る時期があっても返済の負担を低く抑えられます。

まとめ

年収500万円の人が住宅ローンを組む場合の借入可能額は4,700万円ほどです。2022年に【フラット３５】を利用した人の年収倍率を考えると、年収500万円の場合は約2,850万～3,850万円の借入金額が一般的となっています。

ただし、最適な借入金額は各家庭の状況によっても異なるので、家計の状況や将来の収入・支出とのバランスをみて考える必要があるでしょう。返済の負担を軽減するには、頭金を用意したり、将来的に繰り上げ返済したりする方法もあります。住宅の維持費や将来の金利も考慮しながら、余裕のある借入額を検討することが大切です。