【地域別】マンションの管理費・修繕積立金の相場｜高い安いを分ける理由とは

マンションを購入したら、住宅ローンの返済が終わっても、住み続ける間は支払いが続くのが管理費と修繕積立金。そもそも管理費や修繕積立金はいったい何に使われているのでしょうか。また、管理費や修繕積立金の相場はいくらくらいなのでしょうか。

管理費と修繕積立金の相場を知り、管理費や修繕積立金が高い場合や安い場合のメリット・デメリットをご紹介します。

マンションの管理費とは？

マンションの管理費は、エントランスや共用廊下といった共用部分の維持、管理にあてられる費用です。管理人の人件費、管理会社への管理委託業務費、日常の清掃費用等に使われます。
管理費は各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出され、マンションの所有者である区分所有者から徴収されます。

■管理費から充当されるもの
・管理員人件費
・公租公課
・共用設備の保守維持費及び運転費
・備品類、通信費その他の事務費
・共用部分等に係る火災保険料、地震保険料その他の損害保険料
・経常的な補修費
・清掃費、消毒費及びごみ処理費
・委託業務費
・専門的知識を有する者の活用に要する費用
・管理組合の運営に要する費用
・その他第３４条に定める業務に要する費用（次条及び第２９条に規定する経費を除く。）
（マンション標準管理規約-団地型　第２７条）

マンションの修繕積立金とは？

マンションの修繕積立金は、各専有部分（部屋）を除く共用部分の維持、管理にあてられる費用です。一定期間で行われる外壁や屋根等の大規模修繕、不測の事故等による修繕等に使われます。
修繕積立金は、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出され、マンションの所有者である区分所有者から徴収され積み立てられます。

■修繕積立金から充当されたり、取り崩されたりするもの
・一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
・不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
・土地、附属施設及び団地共用部分の変更
（マンション標準管理規約-団地型　第２８条）

・建物の建替え及びマンション敷地売却に係る合意形成に必要となる事項の調査
・その他土地、附属施設及び団地共用部分の管理に関し、団地建物所有 者全体の利益のために特別に必要となる管理
（マンション標準管理規約-団地型　第２８条）

管理費の平均相場

国土交通省の平成30年度マンション総合調査によると、管理費の全体平均は戸当たり10,862円（147円/平方メートル）です。

形態別の月/戸当たりの管理費の総額の平均は、単棟型が10,970円（148円/平方メートル）、団地型が10,419円（141円/平方メートル）と、単棟型に比べ敷地内にマンションが複数棟建つ団地型のマンションの管理費のほうが若干低くなっています。

なお、地域別と都市圏別の月/戸当たりの管理費の総額の平均では、地域別では関東、都市圏別では東京圏が最も高くなっています。

月/平方メートル当たりで見ると、完成年次別で最も高いのは昭和44年以前の207円、総戸数規模別で最も高いのは20戸以下の177円です。比較的古いマンション、総戸数の少ないマンションの管理費が高めになる傾向があります。

管理費の計算方法

管理費は、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出されるのが一般的ですが、全住戸について「均一割合」または「同額」と管理規約で規定しているマンションもあります。

敷地内にマンションが複数棟建つ団地型のマンションでは、一般的にはマンション全体の管理費と棟別の管理費が別々に徴収されます。なお、管理費の算出にあたっては、1階か高層階に住んでいるかによるエレベーターや階段等の共用部分の使用頻度等は勘案されていません。

一般的な管理費の算出方法は、次のとおりです。
・1年間などの一定期間に、経常的な維持管理に支出される諸費用の総額を出す。
・月当たりの諸費用金額を算出し、各専有部分の総床面積で割り、平方メートル当たりの単価を算出する。
・これに各専有部分の床面積をかけて、各住戸の月当たりの負担額を算出する。

算出例
経常的な維持管理に支出される年間諸費用総額：8,400,000円とする
月当たりの諸費用金額：8,400,000円÷12ヶ月＝700,000円
各専有部分の総床面積（全住戸70平方メートル×総戸数100戸）＝7,000平方メートル
月当たりの諸費用金額700,000円÷各専有部分の総床面積7,000平方メートル＝100円（平方メートル当たりの単価）
各住戸の月当たり負担額：70平方メートル×100円＝7,000円

管理費に差が出る管理の体制と方式の種類

マンションには、複数の管理体制と管理方式があり、管理体制と管理方式によって管理費に差が出ます。

【管理体制の種類と特徴】

・全部委託管理（すべての業務を管理会社に委託する）
管理会社にすべての業務を任せられるため、管理組合の負担は軽減されるが委託費は高くなる。
・一部委託管理（一部の業務だけを管理会社に委託しそれ以外の業務は管理組合で行う）
管理会社に一部の業務しか委託しないため委託費は安くなるが、管理組合の負担は大きくなる。
・自主管理（複数の業務を個別に業者と契約して委託する）
管理会社に管理を委託しないため費用は掛からないが、管理組合の負担は大きく専門的な知識が必要になる。

【管理方式の種類と特徴】

・常駐管理（管理人が住み込みで管理を行う）
夜間や緊急時の対応が柔軟になるが、管理費は高くなる。
・通勤管理（管理人が通勤して管理を行う）
勤務時間外の対応が難しいが、管理費はある程度抑えられる。
・巡回管理（管理人が巡回して管理を行う）
決められた曜日や時間帯だけ巡回するため、管理費は抑えられる。

管理費の値下げは可能？

管理費が高いと思った場合に、管理費を下げる方法はあるでしょうか？
個人単位で下げることはできませんが、管理組合としては次のような場合に下げることが可能です。

(1)管理会社に支払う委託業務費の値引き
 従前の管理内容は変わらないまま値引き交渉

(2)管理会社との委託業務内容の見直しにより委託業務費が減額
 従前の管理内容の範囲を狭めたり、業務を縮小したりするため従前と同様の管理は行えない

(3)管理体制や管理方式を変更して値下げ
 従前の管理体制を全部委託管理から一部委託管理に変更したり、常駐管理を通勤管理に変更したりすることで、管理会社に支払う委託業務費の減額により値下げされるため、従前と同様の管理は行えない

(4)委託業務費が安い管理会社へ変更
 変更後の管理会社の業務内容の質によっては、従前同様の管理が行えないケースがある

管理費の値下げは、一般的には管理会社を巻き込んで実行する場合がほとんどです。
また、管理組合が管理会社に値下げ交渉自体はできても管理費が適正価格である場合もあり、値下げできないこともあります。

修繕積立金の平均相場

国土交通省の平成30年度マンション総合調査によると、修繕積立金の全体平均は戸当たり11,243円（164円/平方メートル）です。
形態別の、月/戸当たりの修繕積立金の総額の平均は、単棟型が11,060円（151円/平方メートル）、団地型が12,152円（227円/平方メートル）と、単棟型に比べ敷地内にマンションが複数棟建つ団地型のマンションの修繕積立金のほうが高くなっています。

地域別と都市圏別の月/戸当たりの修繕積立金の総額の平均では、地域別では北海道、都市圏別では東京圏が最も高くなっています。

月/平方メートル当たりで見ると、完成年次別で平均が最も高いのは昭和44年以前の399円、総戸数規模別で平均が最も高いのは301戸～500戸の461円で、比較的古いマンション、総戸数がやや多めなマンションの修繕積立金が高めの傾向にあります。

修繕積立金は値上がりする可能性がある

マンションの中には修繕積立金が「十分に積み立てられていない」「積み立てられていても金額が不足している」物件が多くあります。これらのマンションは、いずれ修繕積立金が値上げされる可能性があります。また、マンションによっては長期修繕計画により修繕積立金が段階的に値上げされる計画になっている物件もあります。

国土交通省の平成30年度マンション総合調査によると、完成年次別の月/平方メートル当たりの修繕積立金は、築年数が経過しているマンションが高めの傾向です。

管理費が高い場合のメリット・デメリット

管理費が高いマンションには、次のような傾向があります。

・総戸数が少ない
・すべての業務を管理会社に委託する全部委託管理を採用
・内廊下タイプのマンションで廊下にもエアコン等の設備機器類が設置されている
・複数の管理人さんが24時間有人で管理を行っている
・コンシェルジュサービス等、さまざまなサービスが受けられる
・高層エレベーターがたくさんある
・敷地内の樹木等、緑がたくさんある
・敷地や設備が多く清掃を行う範囲が広いマンションや、清掃の回数が多い

メリット

このような傾向から、管理費が高いマンションは、施設や設備が充実していたり、細やかなサービスが受けられたりと、豊かな環境で暮らすことができると考えられます。

また、多くの業務を管理会社に委託するので、管理組合や管理組合の理事、役員の労力や負担が軽くなることもメリットでしょう。

デメリット

一方、管理会社のサービスが充実するほど毎月のランニングコストは高くなります。充実したサービスの質や内容を落とすような変更は難しく、結果的に管理費の値下げも難しくなってしまうでしょう。

また、マンションを売却するときは、管理費の金額が高いのは、購入者が購入をためらう理由の一つになってしまいがちです。

修繕積立金が安い場合のメリット・デメリット

修繕積立金が安い理由としては、次のようなことが考えられます。

・建物の形状がシンプル
・長期修繕計画がない
・長期修繕計画から将来的に修繕積立金が不足する予定
・廊下やエントランス以外の共用部分がほとんどない
・エレベーターがない
・3階建て以下
・機械式の駐車場がない

メリット

修繕積立金が安ければ、所有者は毎月のランニングコストを抑えられます。また、将来多少値上げされても支払える可能性が高くなります。

マンションを売却するときは、毎月の支払いの負担が軽いことから、購入者が現れやすい傾向があります。

デメリット

修繕積立金が安いと、将来、段階的な増額や一定期間ごとに高額な修繕積立一時金等が徴収される可能性があります。修繕積立金を増額することができないと、修繕が必要な部位の修繕が行われず建物の劣化が進んでしまいます。また、不測の事故や特別の事由により必要となる修繕が行えない可能性が出てきてしまいます。

まとめ

マンションに住み続けるために必要な管理費と修繕積立金の毎月の負担はなるべく低いほうがたすかりますが、マンションの適切な管理と修繕を行うためには一定の費用が掛かります。

また、マンション管理業界は慢性的な人手不足に陥っていることや、資材の高騰、建設業界の人手不足まで重なり、管理費や修繕積立金の値上げはめずらしい話ではありません。

管理費や修繕積立金は、区分所有者の生活や暮らしに大きな影響を与えるものですから、その使い道や将来の金額まで見据えておくことが大切です。