袋小路の土地に家を建てるメリット・デメリット、購入時の注意点とは？

住まい 2021.08.24 ARUHIマガジン編集部

マイホームを検討する中で、土地探しは重要です。一生に一度とも言われる買い物ですから、良い場所を選びたいと考える方は多いでしょう。この記事では、「袋小路」という特殊な土地についてご紹介します。袋小路は、車通りが少なく閑静な環境が保たれているため、静かに暮らしたい人に向いている土地です。ただし、デメリットもあるので知っておきましょう。

袋小路の意味とは

袋小路（読み方：ふくろこうじ）とは、行き止まりになっていて通り抜けられない小路のことです。そのため、土地に入るとき、出るときには一本の同じ道を通るしかないということになります。単に行き止まりの道のことではなく、道の先には土地があり、建物や塀で囲まれているため袋状になっていることから袋小路と呼ばれます。

袋小路の土地に家を建てるメリット

袋小路に建てられた家には、生活面、金銭面においてさまざまなメリットがあります。特に住環境にこだわりたいと考える人にとっては、静かさや安心感は重要なポイントでしょう。

閑静な住環境が保たれることが多い

袋小路は通り抜けができないため、住民以外の車が家の近くを走ることはありません。近隣住民の車が通行する場合にもスピードは出せず、エンジン音が響くことは少ないと言えます。また大型車が入れない土地のケースだと、大きなエンジン音や走行時の地面に伝わる振動がないため、さらに静かな環境となることが多いです。

また、袋小路の土地に家を建てれば、家族か近所の人以外はほとんど家の前を通りません。道路からの視線を気にする必要がないので、ほかの物件に比べて視線に対するストレスを感じることなく生活できます。

車通りが少ない

通常、道路の交通量が少なければ少ないほど、交通事故に遭う確率は減少します。袋小路はその特性上、車通りが少なく、しかもスピードを出すことが困難なため、より交通事故のリスクが下がると考えられます。

ただし、全てが良いことばかりというわけではありません。これらのメリットは、ある意味でデメリットにもなり得ます。例えば、閑静な袋小路は子どもたちの遊び場になりやすい環境です。そのため、静寂を求める人にとっては、子どもたちの元気な声が予想外のストレス源となる可能性もあります。

不審者の侵入に気がつきやすい

袋小路では、住民や配達の業者などの他、用のない人が行き来することは少ないです。そのため顔馴染み以外の人が袋小路に入ってきた場合は目立ちます。不審者であれば素早い通報につながりやすいでしょう。

ただし、袋小路に共同住宅がある場合には、近隣住民全員を把握することは難しいのでその限りではありません。

幹線道路沿いに比べて土地が安い

袋小路の土地は、一般的な土地と比べると価格が安く設定されていることが多いです。

土地の価格はさまざまな要因によって決まります。土地は広い道路に長く接しているほうが工事する際に便利ですので、価値が高くなりがちです。逆に接している道路の幅員が狭いと、土地の価値が下がる要因になります。袋小路の土地では、狭い道路に一面だけ接していることが多く、価格が安くなりやすいと言えます。

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袋小路の土地に家を建てるデメリット

袋小路に建てられた家は、大きく分けて6つのデメリットがあります。防犯面や私道に関する金銭的な問題、駐車の難しさ、近隣住民との人付き合いといった日常の問題に加え、災害時の避難経路について問題となりやすいので、確認しましょう。

表通りからの視界が悪いと防犯が心配

泥棒が好む家は、侵入しやすく外から見えない家です。袋小路は、外からの見通しが悪くなりがちで、特に街灯が少なく夜は暗い場合は要注意です。

私道の管理費用が発生する

道路は、国や地方公共団体が管理するものを「公道」、そうでないものを「私道」と分類することができます。袋小路の道路は私道で、その道を利用する人が共同で所有している場合があります。

民放第 253 条第 1 項に、「各共有者は公平の観点から、その持分に応じ、管理費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う」ことと定められています。これは、私道の各共有者は、その持分に応じて私道の維持・管理に要する費用を負担しなければならない、という決まりです。

たとえば道路の状態が悪くなっていれば、その私道の共有者で話し合い、お金を出して道路を整備しなければなりません。自治体によっては修繕費を助成してくれることもあります。

私道の持分がない場合は所有者全員の許可が必要

私道の持分がない場合、私道を使用するときは土地の所有者全員に承諾を得る必要があります。たとえば上下水道管の引き込みで私道を掘削する場合、所有者たちに事前に確認しなければなりません。

また、通行する場合にも道路の所有者の許可が必要です。私道の所有者は、他人や車両が通行することを制限することができるため、私道に接する土地を買う場合は事前に承諾書をもらっておくと安心です。

一般的に、「道路掘削承諾書」や「通行承諾書」などの書類を売主と私道所有者の間で作成します。これがないと、土地を買ったのに上下水道の引き込みのための掘削ができないということにもなりかねないので、しっかりと確認をしておきましょう。

路地が狭いと車庫への駐車が難しい

路地の幅と車庫が狭い場合、路地の入り口からバックで駐車する必要があります。街灯が少ない場合は夜になると暗いため、運転席や駐車用モニターから見える範囲には限界があります。また、日中であっても子どもが外で遊んでいる場合もありますので、細心の注意が必要です。

運転が苦手な人が車の出し入れに苦労するのはもちろん、車幅が大きい車に乗っている場合は買い替えを検討しなければならないケースもあります。近隣住民同士の車でのすれ違いや、外にほかの車が止まっている場合に車の出し入れができない場合もありえます。

災害時に避難が難しい場合がある

袋小路の土地には大型車が入りづらいため、火事が起こってしまった場合、消防車が入れないことがあります。そうなると、消化活動がうまくできないという事態になりかねません。また、袋小路の入り口・手前にあたる家で火事が起きた場合や、震災時に入り口付近の家やブロック塀が倒壊して道を塞いでしまった場合、袋小路の土地からの脱出が困難になる可能性があります。

災害時の避難経路確保について自治体で取り組みが行われていることもあります。一例として、以下のリンクを参照ください。

参考：戸田市「行き止まり道路避難ガイドブックの策定について」

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