建ぺい率・容積率とは？ 調べ方や計算方法、緩和条件を紹介

建ぺい率や容積率といった言葉を目にしたことはありませんか。「わかっているようなよくわからないような…」と思った人も多いはず。

よく理解しないままにしていると、後々「知っておけば、もっと自分好みの家が建てられたのに！」と後悔することになりかねません。

建ぺい率と容積率、住宅購入において必須のこの用語について、わかりやすく解説します。

 

建ぺい率とは？

住宅購入を検討中、必ずと言っていいほど目にする用語が「建ぺい率」。

建ぺい率を簡単に言えば「その土地には、どれくらい大きさの建物が建てられるか」の割合を示した数字で、建築基準法という法律によって土地ごとに決まっています。

ここでいう「大きさ」とは、大まかに1階部分の床面積だと考えてください。

「土地面積が100平方メートルで建ぺい率が60％」ならば、その土地に建てられる建物の面積は60平方メートルまでということになります。

「せっかく土地が100平方メートルあるんだから、敷地ぎりぎりまで大きな家を建てたい！」という希望は、認められないのです。

 

建ぺい率が決められている理由は主に防災のため。火事や地震などの、消火、避難を考えると、敷地いっぱいに隙間なく建物が密集するのは危険です。

さらに、建物と建物の間には適度な距離があれば、日当たりや風通しが良く快適に暮らせます。景観的にも優れるという理由もあります。

 

建ぺい率の計算方法

では、建ぺい率はどのように計算するのでしょうか。

建ぺい率を求めるには、次の計算式を使用します。

建ぺい率＝建物面積／土地の敷地面積×100

例えば、敷地面積100平方メートルの土地に建物面積60平方メートルの建物を建てたなら、

60平方メートル÷100平方メートル×100＝60％

で、建ぺい率は60％となります。

 

「建物面積」というのは、建物の壁や柱の中心線で囲まれた部分の面積のこと。

詳しくは後ほどご説明しますが、ここでは単純に「1階全体の床面積」または「建物を真上から垂直に見下した時の面積」くらいに考えておきましょう。

 

建ぺい率の調べ方

建ぺい率は、地域ごとに法律（建築基準法）で定められています。住宅用地の多くは40～60％となっています。

 

不動産屋が取り扱う土地ならば、チラシやWEBサイトに記載があるはずです。記載を探すか、問い合わせましょう。

市区町村によっては建ぺい率が記載された「都市計画図」を公表している場合もあります。

一番確実なのは、その土地がある市区町村役場の建築指導課、都市計画課に直接問い合わせることです。

 

容積率とは？

建ぺい率と並んでよく目にする言葉が、容積率。

容積率とは、敷地面積に対して、建物の床面積を1階、2階、3階…と全階分合計したものとを比較した割合を表します。

非常に大まかにいうと、建物の高さ（階数）と大きく関わりのある数字だと考えておけばよいでしょう。

建ぺい率と同様、法律（建築基準法）によって地域ごとに定められます。

 

なぜこのようなものが決められているかというと、主にその地域のバランスを守り、住民の生活に混乱をきたさないため。

もしも一戸建てが並ぶ地域にいきなり高層マンションが建ったとしたら、さまざまな不都合が出ることは明らかです。

日当たりなどの問題に加え、急に地域人口が増えることで下水道や電気回線の不足、学校、病院などにも影響が出る可能性があります。

容積率を定めるのは、こういった弊害を避けるためなのです。

 

容積率の計算方法

では容積率の計算方法について見てみましょう。

容積率を求めるには、次の計算式を使用します。

容積率＝建物の延べ床面積（全フロアの床面積の合計）／土地の敷地面積×100

具体例を挙げてみましょう。

敷地面積100平方メートルの土地に2階建ての住宅建物があり、1階の床面積が60平方メートル、2階の床面積が50平方メートルだとします。

この場合、建物の延べ床面積、つまり全フロアの合計面積は50+60＝110平方メートル。容積率を求めると…。

（60平方メートル+50平方メートル）÷100平方メートル×100＝110％

この建物の容積率は110％となります。

 

容積率の調べ方

容積率を調べる方法は、建ぺい率と同様です。

不動産屋が扱う土地であれば、チラシやWEBサイトをチェック。もしくは問い合わせましょう。

それ以外の場合は、市区町村が発表する都市計画図を調べるか、または市区町村役場の建築指導課、都市計画課に問い合わせるのが一番確実です。

 

建ぺい率と容積率は用途地域制度による制限が異なる

建ぺい率と容積率は、その土地がどんな用途であるかによって上限が決められています。

土地の用途とは、計画的な街づくりを進めるために主に市区町村が決定するものです。

 

住宅用の地域については、

「この地域は、一戸建てを中心とする住宅街にしよう」と決められた地域は「第一種低層住居専用地域」、

「一戸建て中心の住宅地だけれど、コンビニや飲食店など小さなお店が点在するのもOK」という地域なら「第二種低層住居専用地域」、

「たくさんの人が住めるよう、中高層住宅を中心とする地域」と決められたなら「第一種中高層住居専用地域」

「居住環境だけでなく利便性も重視し、お店や公共施設なども混在する地域」と決められたなら「第一種住居地域」

などといった具合に8種類に分けられています。

住宅用地域以外にも、商業地域や工業地域など全部で13種類の用途があります。

 

主な住宅用地域の種類と、そこで定められている建ぺい率・容積率を一覧にまとめてみます。

用途地域	内容	建ぺい率	容積率
第一種低層住居専用地域	低層住宅（高さ10～12メートル程度）のための地域 ※一戸建て、賃貸住宅、マンション、小中学校などの建設が可能	30％、40％、50％、60％	50％、60％、80％、100％、150％、200％
第二種低層住居専用地域	低層住宅のための地域 ※第一種低層住居専用地域に加え、小規模な店舗も建設可能	30％、40％、50％、60％	50％、60％、80％、100％、150％、200％
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅のための地域 ※中高層住宅、小規模店舗、幼稚園や大学などの教育施設、病院などの建設が可能	30％、40％、50％、60％	100％、150％、200％、300％
第二種中高層住居専用地域	中高層住宅のための地域 ※第一種中高層住居専用地域に加えて、大規模店舗や事務所などの建設が可能	30％、40％、50％、60％	100％、150％、200％、300％
第一種住居地域	住宅がメインの地域だが、住居専用ではない地域 ※住宅のほか、小規模店舗や事務所、公共施設、学校、病院などの建設が可能。カラオケボックスやパチンコ店などは不可	60％	200％、300％、400％
第二種住居地域	住宅がメインの地域だが、住居専用ではない地域 ※第一種住居地域に加え、カラオケボックスやパチンコ店も建設可能	60％	200％、300％、400％

 

建ぺい率・容積率と同じように、用途地域を調べるのも市区町村役場の建築指導課や都市計画課に問い合わせるのが確実です。

不動産広告などで用途地域の欄を見れば「ここは第一種低層住居専用地域だから、どんなに高くても建ぺい率は60％以下、容積率は200％以下なのだな」と知ることができます。

 

建ぺい率・容積率の例

敷地面積が同じでも、建ぺい率と容積率によって、建てられる住宅の大きさに違いがあることはおわかりいただけたでしょうか。

 

建ぺい率と容積率をそれぞれ別に考えるのではなく、組み合わせて考えることも大切です。

下のイラストでは、それぞれの土地に建ぺい率・容積率上限までの家を建てた時のイメージを表しています。

1．1番左：建ぺい率100％×容積率100％
　  土地面積いっぱいに建物がある状態×1階建て

2．左から2番目：建ぺい率50％×容積率50％
　  土地面積の半分（50％）に建物がある状態×1階建て

3．左から3番目：建ぺい率50％×容積率100％
　  土地面積の半分（50％）に建物がある状態×2階建て（1階に土地面積50％の床面積+2階に土地面積50％の床面積）

4．一番右：建ぺい率50％×容積率150％
　  土地面積の半分（50％）に建物がある状態×3階建て（1階に土地面積50％の床面積+2階に土地面積50％の床面積+3階に土地面積50％の床面積）

 

もちろん、実際に建ぺい率や容積率を利用した計算は建築設計士などが行うことであり、私たちが専門的な計算をする必要はありません。

とはいえ、この概念をしっかりと理解しておくことは「どんな家を建てるか」をイメージするために大切だといえるでしょう。

 

建ぺい率の緩和条件

先ほど「建ぺい率は、土地の用途に応じて地域ごとに決まっている」とお話ししました。

実際にはその地域内すべてが一律というわけではなく、特例もあります。下記のような特定の場合には建ぺい率が緩和されることもあるのです。

・角地
・2つの道路に挟まれた敷地

さらに2019年6月25日の建築基準法改定によって、次の場合も建ぺい率緩和の対象となることが定められました。

 

・防火地域内で耐火建築物を立てるとき

以下の項目ではこれらの建ぺい率緩和の条件について詳しく見ていくとともに、建ぺい率に関してよく質問が寄せられる「建ぺい率が異なる複数の区域にまたがった土地はどうなるの？」という疑問にもお答えします。

 

なお2019年の建築基準法改定の内容は、国土交通省が発行した下の資料にまとめられています。

参考：国土交通省「建築基準法の一部を改正する法律案 改正概要」

 

複数の区域にまたがる場合

建ぺい率緩和の条件について説明する前に、まず「建ぺい率が異なる複数の地域にまたがった土地」についてご説明しておきましょう。

例えば、全体の敷地面積は100平方メートルで、そのうち30平方メートルの部分は建ぺい率50％、残りの70平方メートルの部分は建ぺい率60％という土地があったとします。

「そんなことがあるの？」と思われるかもしれませんが、用途地域の土地などでは決してめずらしいことではありません。

こういった場合、それぞれの土地が占める割合に応じて建ぺい率を計算する加重平均という方法がとられます。

 

この場合は

・建ぺい率50％の部分：30平方メートル／100平方メートル（＝30／100）
・建ぺい率60％の部分：70平方メートル／100平方メートル（＝70／100）

であることから、

（50％×30／100）＋（60％×70／100）＝67

この土地全体の建ぺい率は67％ということになります。

 

角地

ではここからは、建ぺい率が緩和される場合について見ていきましょう。

 

建ぺい率緩和の代表的な例が角地です。

道路と道路が交わる角地に土地がある場合、道路の幅や交わる角度、土地の広さなどの条件を満たすことで建ぺい率は10％緩和されます。

つまり本来建ぺい率60％の地域でも、角地の建ぺい率は70％まで許されるということです。

 

2019年の建築基準法改正の時に国土交通省が発表した資料を引用します。

建築基準法では、道路とは「道路法の道路（国道、都道及び市区町村道）で、幅員4メートル以上のもの」と定められています。幅4メートル未満の細い路地に面していても、緩和の対象とはなりません。

さらにこの条件には、各自治体が定める「建築基準法施行細則」によって、より細かい条件が付けられています。

 

例えば東京都の場合なら、建築基準法施行細則（※）第21条に次のような記載があります。

 

二つの道路(法第四十二条第二項の規定による道路で、同項の規定により道路境界線とみなされる線と道との間の当該敷地の部分を道路として築造しないものを除く)が隅角百二十度未満で交わる角敷地

 

「隅角百二十度未満で交わる角敷地」とあるのに注目してください。道路と道路が交わる角度が120度未満でなければ、角地と認められないということです。

このほかに「敷地周辺の1／3が道路に接している」という条件も付いています。

ちなみに引用した条文中の（）の中にある「法」とは、建築基準法を指します。

 

このような細かい条件は自治体ごとに異なるため、市区町村役場に問い合わせるのがベストです。

※引用元：東京都「建築基準法施行細則」

 

2つの道路に挟まれた敷地

2つの道路に挟まれた土地も建ぺい率10％緩和の対象となります。

この場合の細かい条件も自治体によって異なり、先ほど挙げた東京都の建築基準法施行細則ではこのような条件が記されています。

 

幅員がそれぞれ八メートル以上の道路の間にある敷地で、道路境界線相互の間隔が三十五メートルを超えないもの

 

この条件を満たす道路に挟まれていれば、本来建ぺい率60％の土地であっても、70％まで建物が建てられるのです。

 

道路と道路に挟まれた土地だけではありません。一方が道路に面し、もう一方が公園、広場、川に面した敷地（道路越しでもOK）でも緩和対象となることがあります。

「該当しそうだな」と思ったら、市区町村役場に問い合わせてみるとよいでしょう。

 

防火地域内で耐火建築物を建てるとき

角地、2つの道路に挟まれた土地以外に、2019年から新たに緩和対象となったのが、防火地域・準防火地域内に建てられた耐火建築物です。

 

防火地域・準防火地域というのは、「市街地における火災の危険を防除するため定める地域」で、都市計画法という法律によって決められています。

多くの場合、防火地域に指定されているのは駅前、幹線道路沿い、建物密集地など。

その周辺に、さらに広範囲に準防火地域が広がります。

 

一方、耐火建築物というのは、主要構造部分や外壁、開口部などの造りが、政令で定められた耐火基準を満たしている建物のことです。

 

さて、2019年の建築基準法改正の時に国土交通省が発表した資料を、再度引用してみましょう。赤枠の部分に注目してください。

「都市計画で定める建ぺい率が80％、かつ、防火地域内にある耐火建造物」は「適用除外」とあります。

防火地域内で元々の建ぺい率80％の地域に耐火建造物と認められる建物を建てれば、建ぺい率は適用除外。つまり規制なし（土地いっぱいに建物を建ててもOK）となるということです。

さらに、赤枠の上には「角地」でかつ「防火地域内の建造物」であれば、20％の緩和が受けられることも記載されています。

先ほどもお話ししたように、防火地域は駅前や幹線道路沿いなど、便利で地価が高い傾向があります。

そういった場所に敷地をめいっぱい有効利用した建物が建てられる可能性があることは、ぜひ頭に入れておきたいですね。

 

建築面積に含まれるもの、含まれないもの

先ほどからたびたび「建物面積」という言葉を使ってきました。

建物面積とは、建物の壁や柱の中心線で囲まれた部分の面積、つまり建物を真上から上を見た時の面積（垂直投影面積）をいいます。

 

とはいえ、実際にはいろいろ細かな規則もあります。

バルコニーなどは構造、大きさなどによって、建物面積に含まれる場合と含まれない場合があるので要注意です。

 

・ひさしやバルコニー

建築本体からの突き出し（奥行き）が1メートル未満の場合、建物面積に含まれない。

ただし、ひさしやバルコニーに壁や柱がある場合は1メートル未満でも建物面積に含まれる。

・ウッドデッキ

基本的に建物面積に含まれない。

ただし、屋根がある場合は面積に含まれる。

・カーポート

屋根と柱のあるカーポートは、すべて建物面積に含まれる。

屋根のない駐車場（青空駐車）の場合は含まれない。

 

建ぺい率・容積率をオーバーした場合

さて、もしも建ぺい率や容量率を超えた建物を建ててしまうとどうなるのでしょうか。

現在では、建築前に行政や民間の指定機関による建築基準審査が義務付けられているため、基準をオーバーしていれば工事ができません。

基準に適合しない、いわゆる違法建築物が新築されることはまずありえません。

要注意なのはリフォーム。「カーポートや物置を増設した」などのケースです。

建ぺい率・容積率をオーバーした建物は違法建築物とされる可能性があり、次のような不利益が生じます。

・住宅ローンを組むことができない
・売却が難しくなる

※ただし、都市計画が定められたのは1971年。それ以前に建築された建物は、建ぺい率・容積率をオーバーしていても、違法建築物ではなく既存不適格建築物という扱いになり、売却が可能になる場合があります。

 

住宅ローンを組むことが出来ない

違反建築物を購入する場合、金融機関で住宅ローンを組むことができない可能性が高くなります。

銀行がローンを認めれば「銀行もその違法建築物を容認した」とみなされてしまうからです。

中古住宅であっても、住宅ローンの申請はほぼ通らないと覚悟した方がよいでしょう。

違法建築物には、行政による是正勧告、場合によっては使用禁止、移転・除却といった指導が入ることがあります。

時効がないため、もし購入した場合は新しい所有者が対応しなければなりません。

売却が難しくなる

車庫や物置の増築で建ぺい率や容積率を超えた物件や基準オーバーに気づかず購入してしまった中古住宅は、いずれも違法建築物となります。

このような物件はいざ売却しようと思った時に買い手がつかず、苦労する可能性が高いのです。

売却する場合には、あらかじめリフォームで減築したり、隣地を買い取って敷地面積を増やしたりなどして、定められた建ぺい率・容積率内に納めるのが一般的です。

そうしなければ資産価値が非常に低くなり、思うような値段で売却することはできません。

なお、都市計画が定められたのは1971年。それ以前に建築された建物は、建ぺい率・容積率をオーバーしていても、違法建築物ではなく既存不適格建築物という扱いになることもあります。

また、売却可能となる場合もあります。

その他の建築制限

ここまで建ぺい率・容積率という建物を建築するうえでの規制について見てきました。

住宅建築にあたっては、実はそれ以外にもさまざまな制限があります。

建物を建てる時には、周囲の環境への影響を考えることが大切です。

いくら自分の土地だからといって、好きな住宅を建ててよいわけでないのです。

 

知っておくべき主な建築制限について紹介していきましょう。

それぞれ詳細や実際の計算方法はかなり複雑で、自治体による細かな違いもあります。

「このような制限がある」ということをザックリと理解し、住まいづくりの参考にしてください。

・道路斜線制限
・北側斜線制限
・絶対高さの制限
・日影規制
・高度地区制限

 

道路斜線制限

建物の上階になるにしたがって床面積が小さくなっていく、いわゆる「階段状」の建物を見たことがおありでしょうか。

そのような建物が建てられるのは、主に道路斜線制限という制限が理由となっています。

屋根や壁の上部を斜めにした建物も、道路斜線制限への対策でそのような形状にしている場合があります。

 

道路斜線制限の目的は、主に道路への日当たりや通風の確保。

この制限について大まかに説明すると…。

 

まず道路・建物を真横から見て、

A：建物が面する道路の反対側境界線

B：建物が面する道路の中心線

C：Bから垂直に上に引いた直線上の点

に対し、A・B・Cをつないだ直角三角形を考えてください。

 

住居用地域の場合、ＡＢ：ＢＣ＝1：1.25とし、建物の高さはACの延長線を超えてはいけないというのが道路斜線制限です。ちなみに商業系地域や工業系地域では、1：1.5となります。

 

北側斜線制限

建物の北側は特に日当たりの面で不利益をこうむりがちです。これを配慮して設けられたのが北側斜面制限。

隣地との北側境界線を基準に、建物北側部分の高さを制限しています。

北側の壁上部が斜めになっている建物の多くは、この制限に対応するためにそのような造りになっています。

快適な住居環境を確保するための制限で、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域でのみ設けられています。

 

絶対高さの制限

絶対高さ制限もより快適な住居環境を確保するための制限で、第一種・第二種低層住居専用地域にのみ設けられています。

第一種・第二種低層住居専用地域の建物の高さは、10メートルまたは12メートルどちらかが上限。容積率に関わりなく、これを超えることはできません。

逆に言えば、10メートルまたは12メートルを超える建物を建ててはいけないのが第一種・第二種低層住居専用地域なのです。

その地域の上限が10メートルか12メートルかは、都市計画によって決まっています。

どちらに該当するのを知りたい場合は、市区町村役場に問い合わせるのが確実です。

 

日影規制

日影規制（ひかげきせい、にちえいきせい）とは、冬至（12月22日ごろ）を基準とした日当たりに関する制限です。

冬至の日は一年で一番日が短く、影も長くなります。この日の午前8時から午後4時の間（北海道は午後9時から午後3時）、周囲に一定時間続けて影を作らないように建物の高さ・形状を配慮する必要があります。

 

高度地区制限

高度地区制限を定めるのは市区町村。都市計画に基づき、独自に設定するものです。

例えば同じ「第一種住居地域」のなかでも、「この場所にはこんな特徴があるから、居住性・安全性確保のため別の制限が必要だ」といった具合に、地区ごとの制限が設けられていることがあるのです。

土地の有効利用のために、都市部などでは「7メートル以上の建物を建てなければいけない」などの最低限度が設定されていることもあります。

 

高度地区に該当していることを知らずに土地を購入すると思わぬ後悔をすることがあるため、頭に入れておきましょう。

 

建ぺい率・容積率に従って法令に遵守した住宅を建てよう

以上、住宅を建築するにあたっては、守らなければいけないさまざまな規制があることを紹介してきました。

一見窮屈に感じられるかもしれませんが、これらの基準が設けられているのはそこに住む人の安全性や快適さを考えてのことです。

建ぺい率・容積率をはじめとする基準オーバーにくれぐれも気を付けて、後悔のない住まいづくりの参考にしてくださいね。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

（最終更新日：2024.04.19）