事故物件だけではない！ 意外と知らない用語「瑕疵(かし)」について解説

ホラー映画や怪談で定番の「引っ越しをしたら様々な怪奇現象が起きて…」という「事故物件」。メディアでも取り上げられることもあり、我々も興味や好奇心を刺激するトピックのひとつです。

しかし、実際に自分が住むとなったら話は違います。怪奇現象以外にも契約前に知らされなかった欠陥があったら後悔してもしきれません。

不動産の売買や賃貸取引において「瑕疵＝かし」と言葉を耳にしたことはあるのではないでしょうか。事故物件のように不動産の欠陥や欠点を「瑕疵」と呼びます。

この記事では、様々な瑕疵についての説明と万が一契約後に瑕疵が見つかった場合の対処法について解説します。

不動産における瑕疵物件とは？

瑕疵とは、取引する土地や建物に何かしらの欠陥があり、「通常有すべき品質・性能を欠いている」状態を指します。具体的には、「物理的瑕疵物件」「心理的瑕疵物件」「法的瑕疵物件」「環境的瑕疵物件」の４種類に分けられます。それぞれの瑕疵について詳しく説明します。

物理的瑕疵物件について

土地や建物に物理的な欠陥をあることを指します。建物に関しては比較的判別しやすいでしょう。例えば、建物の傾き、雨漏り・水漏れや壁のひび割れなどが物理的瑕疵にあたります。

なかなか判別しにくいのは土地の物理的瑕疵です。土壌汚染や地盤沈下、歪み、障害物・埋没物等の可能性がある場合には、基本的に売主が専門の業者に依頼して調査をした上で取引を行うこともあります。表中の擁壁（ようへき）とは崖などの側面が崩れ落ちるのを防ぐためにコンクリートブロックや石などを使用した壁状の構造物のことをいいます。

心理的瑕疵物件について

「事故物件」と聞くと、想像しやすいのはこの心理的瑕疵物件ではないでしょうか。自殺、他殺、事故死などがあった場合は、「心理的瑕疵物件」に当てはまります。しかし、実は心理的瑕疵物件には明確な基準はありません。どういうことでしょうか？

心理的瑕疵は、単なる主観的な嫌悪感のことではなく、通常一般人において住み心地の良さを欠き、居住の用に適さないと感じることに合理性がある場合に認定されます。通常一般人が「事前にこの情報を知っていたら契約しなかった」と判断される瑕疵がある場合は、心理的瑕疵となる可能性があります。売却後のトラブルを避けるためにも、不動産会社は知り得た瑕疵をすべて説明するように徹底されています（重要事項説明書、付帯設備確認書、物件状況確認書など）。

告知義務について

心理的瑕疵の告知義務も個別のケースで判断されることが多いのが現状です。心理的瑕疵に関する判例が多くあり、過去の判例を基準にされています。例えば、前の住人が自然死によって部屋で亡くなったケースでは瑕疵に該当しないとされています。一方で、前の住人が自殺や他殺によって部屋で亡くなったケースでは瑕疵に該当します。

また、アパート等の共同住宅で他の部屋で自殺が合った場合には、別の空間で生じた事故であるため、説明すべき瑕疵に該当しないとされています。共用部で生じた自殺に関しては、原則として売主が説明すべき瑕疵に該当しませんが、そこを日常的に通るようなケースでは売主に説明義務が生じる場合があります。

告知義務の期間と入居回数

告知義務の期間も個別で判断されることが多くなっています。何かしらの事件が起きた場合、期間が経過することで心理的負担が小さくなると考えられるためです。自殺、他殺、事故の残忍性、地域、賃貸か売買によっても期間は変わります。

また賃貸物件の場合、一般的に事件が起こった次の入居者には告知義務がありますが、さらに次の入居者以降には告知義務がなくなると考えられています。

このように心理的瑕疵物件は明確な基準があるわけではありませんので、気になる方は注意が必要です。一方不動産会社も契約におけるトラブルは避けるため、可能な限り誠実な対応を取ってくれるはずで。心配な方は親身に相談に乗ってくれるかどうかを判断軸にしても良いかもしれません。

法的瑕疵物件について

法的瑕疵物件は、法令などに抵触したり、規制がかかっていたりする物件を指します。

新築物件では法的瑕疵に該当することはほとんどありませんが、中古物件では法的瑕疵物件が存在することもあります。例えば、売主が違法に増築して容積率がオーバーしているケースなどです。そういった法的瑕疵物件では、将来、同じ規模の建物が再建築できないため、注意が必要です。

法的瑕疵物件は、仲介を行っている不動産会社の落ち度となっていることがあります。物件の検討時は、些細なことでも不動産会社にしっかり確認した上で購入するようにしましょう。

環境的瑕疵物件について

環境的瑕疵物件は、建物や土地ではなく、不動産の周辺環境に問題ある場合のことを指します。

また環境的瑕疵となる原因のひとつに「嫌悪施設」があります。嫌悪施設は明確な基準はありませんが、文字通り「近隣にあると嫌がられる施設」のことを指し、その存在が価値に影響を与えるケースもあります。

一般的に、騒音や振動の他、公害発生のリスクがある、不快感や危険感を与える、風紀を乱すリスクがある施設などが該当する可能性があります。

ただし、これらの施設が全て環境的瑕疵に該当するわけではなく、買主や借主の意思決定に重要な影響を及ぼすと判断される内容が売主に説明義務が課される瑕疵に該当します。

環境的瑕疵が懸念される場合には、買主として物件の購入目的を明確に伝え、その目的を阻害する要因がないかどうかを確認することがポイントです。

万が一契約後に瑕疵が見つかったら・・・

これまで瑕疵の種類とその例について解説してきました。一生に一度の大きな買い物は絶対に後悔はしたくありません。しかし、不動産購入時に十二分の注意を払ったのに瑕疵を見つけられなかった（隠れた瑕疵）、というケースも考えられます。そのような状況を是正するために「瑕疵担保責任」と呼ばれる買主保護制度がありました。「瑕疵担保責任」とは、購入後、「通常有すべき品質・性能を欠いた（瑕疵）」が発見された場合、買主は契約解除もしくは損害賠償の請求ができた制度です。

しかし、「瑕疵担保責任」は買主が注意していれば発見できたと考えられるケースでは適用されず、「隠れた瑕疵」を前提としていました。また隠れているかどうかの判断も裁判では非常に難しいという課題がありました。そのため2020年4月の民法改正で、わかりやすい買主保護制度とするために「瑕疵担保責任」が廃止され「契約不適合責任」が新たに創出されています。

民法改正で瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

契約不適合責任へと改正され、責任対象や対抗措置に大きな変更がありました。

「瑕疵担保責任」の責任範囲は、「隠れた瑕疵」が前提となっていましたが、「契約不適合責任」では隠れていたかどうかは問われず、単純に欠陥が契約書に記載されているかどうかが問題とされます。また買主が請求できる範囲も「追完請求権(修補請求権)」と「代金減額請求権」が加わりました。

少し専門的な話となりましたが、民法改正によって売主は売主責任を問われやすくなっており、買主は保護されやすくなったと考えて良いでしょう。

まとめ

不動産を購入する際には様々な不安がありますが、現在の法制度では買主を手厚く保護する内容となっています。だからと言って安心するのではなく、十分に吟味した上で不安な点は取り除き、納得した上で購入することがもっとも重要です。

【監修者】
竹内 英二さん
不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者の代表取締役。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士の資格を保有。大阪大学出身。