住宅ローンを借り換えしても住宅ローン控除はそのまま使える？

住宅ローン金利の固定期間終了に合わせて住宅ローンの借り換えをしたいけれど、借り換えをすると住宅ローン控除が使えなくなってしまうのでは？と心配になっている方もいるかもしれません。そんな方には朗報です。一定の条件を満たしていれば、借り換え後も住宅ローン控除が使えます。

１．借り換え後も住宅ローン控除は使える

住宅ローン控除の対象となる住宅ローンというのは、「住宅の新築、取得または増改築等のために直接必要な借入金」です。住宅ローンの借り換えによる新しい住宅ローンは、前の住宅ローンを消滅させるための新たな借入金ですから、原則、住宅ローン控除の対象ではありません。

ただし、一定の条件を満たしていれば、借り換えでも例外的にローン控除を受けることができます。では、その条件とはどんなものでしょうか？

ひとつは、「新しい住宅ローンが当初の住宅ローンの返済のためのものであることが証明できること」、そしてもうひとつが、「新しい住宅ローンが10年以上の償還期間であること、借入者の合計所得金額が3,000万円以下であることなどローン控除の対象となる要件に当てはまること」です。

これは余談ですが、住宅取得時に借入期間が10年未満のつなぎ融資を受けて、その後に償還期間が10年以上となる住宅ローンに借り換えた場合も同じ考え方となります。
ひとつ目の条件は、金融機関に借り換えを申し込みすれば、自動的に満たすことができますが、2つ目の期間については少し注意が必要です。

２．借り換え後の住宅ローン期間が10年以上あることが必須

実は、条件の中の「借入期間が10年以上あること」というのは、当初からのトータルの借入期間が10年以上あること、ではなく、「借り換え後の新しく組む住宅ローン期間が10年以上あること」が必要なのです。

例えば、当初の住宅ローンの借入期間が20年で、5年間返済したところで別の金融機関の借入期間15年の住宅ローンに借り換えをした場合には、残りの5年間について、控除を受けられます。

一方で、当初15年の住宅ローンを組んで、5年返済したところで、期間8年の別の金融機関に借り換えした場合には、当初の借入時からはトータルで10年以上はありますが、「借り換え先の住宅ローンの期間が10年以上」ではないため、控除を受けられなくなってしまいます。

もし、手元に繰り上げ返済用の資金があって、それを使って借入金額を減らしたうえで、10年未満のローンに組み替える、といったケースでは、繰り上げ効果と期間短縮効果で利息負担は減りますが、控除適用が受けられなくなるので、控除と利息軽減効果のどちらが得なのか、シミュレーションしたうえで判断することが大切です。

３．控除を受けられる期間はあくまでも残りの期間

なお、控除を受けられるのは、ローン控除の適用が受けられる期間のうち、まだ適用を受けていない残りの期間で、期間が延長されるわけではありません。

例えば、当初ローン控除を4年受けたところで借り換えをした場合には、新たに10年の適用を受けられるわけではなく、借り換え後の住宅ローンについて残りの6年間についてのみ適用を受けられる、ということです。

また、消費税増税に伴う特例として、消費税率10％が適用される住宅を取得し、2019年10月1日～2020年12月31日まで（新型コロナウイルスの影響で入居が遅れたが、一定の期日までに契約している場合は2021年12月31日まで）に入居した場合は、控除期間が13年間に延長されています。この場合には、13年をトータルとして残りの期間について控除を受けられます。

４．住宅ローン控除を計算する際の年末残高の考え方は？

では、借り換えをした場合には、控除額の計算の基となる住宅ローンの年末残高はどう考えるのでしょうか？ ケース別にみていきましょう。

ケース１：借り換え直前の当初の住宅ローン残高と同額かそれ以下で借り換えする
→「借り換え後の住宅ローンの年末残高」そのものが、対象

【例（ケース１）】
借り換え直前における当初の住宅ローンの残高：2,000万円
借り換えによる新たな住宅ローンの借入時の金額：2,000万円
新しい住宅ローンの年末残高：1,900万円
⇒1,900万円が控除対象の年末残高

ケース２：借り換え直前の当初の住宅ローン残高よりも借り換え額を増額する
→「借り換え後の住宅ローン年末残高×借り換え直前の当初の住宅ローン残高／借り換え後の借入時の金額」が対象額

【例（ケース２）】
借り換え直前における当初の住宅ローンの残高：2,000万円
借り換えによる新たな住宅ローンの借入時の金額：2,500万円
新しい住宅ローンの年末残高：2,400万円
⇒2,400万円×2,000万円÷2,500万円＝1,920万円が控除対象の年末残高

つまり、例えばケース１の場合にはこの場合には、1,900万円の１％が住宅ローン控除額の枠となります。

一方、諸費用などを上乗せして借り入れるなど、借り換え後の住宅ローン借入額が2,000万円を超えるケース2の場合には、住宅ローン控除を計算する際の年末残高が減額調整されるわけですね。

５．借り換え後の年末調整は原則、前と同じ

借り換え後に住宅ローン控除の適用を受ける際の手続きは、借り換え前と特に変わりませんし、必要な添付書類が増えることもありません。給与所得者の方は、原則、控除申請書と借り換え後の金融機関から送付される借入残高証明書を提出することで、年末調整で控除を受けられます。

ただし、4の項目で見たケース2のように借り換え後の住宅ローン残高が増えた場合には、ケース2のところで計算した金額が適用されます。その場合には、備考の余白に計算式を記入しておくと良いですね。

また、10月以降に借り換えをした場合には要注意です。というのも、住宅ローン控除の適用を受けるための「年末借入金額証明書」は、9月末時点の残高で作成されます。したがって、それ以降に借り換えをした場合には、証明書の再交付が年末調整の手続き時期に間に合わない可能性があります。この場合には自分で確定申告をする必要があるので忘れずにしましょう。

ちなみに、勤務先の会社が年末調整書類を税務署に提出する最終期限は通常、翌年1月末です。もし、それまでに残高証明書が再交付されれば、勤務先で年末調整の修正を受けられる可能性があります。ただ、事務処理には時間も手間もかかります。修正の適用を受けたい場合にはなるべく早く勤務先の担当者に相談することをお勧めします。

以上のように、住宅ローンの借り換え時にはローン控除の適用は受けられますが、注意すべき点も多いので、事前にチェックをしておくと安心ですね。