改正ポイントを解説！ 家の購入で見落としがちな「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」

瑕疵担保（かしたんぽ）責任とは、取引した対象物の品質に問題があった場合に売主が買主に対して負う責任のことをいいます。2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任から契約不適合責任へと名称が変更されました。この改正が不動産売買にどう影響するのか、今後の住宅購入や売却に備えてポイントを押さえておきましょう。

不動産売買における瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは？

瑕疵とは、売買の対象物に見つかった欠陥や不具合のことです。不動産売買における瑕疵担保責任では、建物に以下のような通常の注意を払っても気づきにくい瑕疵があった場合、その責任は売主が負うものとされていました。

・雨漏り
・シロアリの害
・建物構造上主要な部位の木部の腐食
・給排水管（敷地内埋設給排水管を含む）の故障

2020年4月から「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ

売買契約における売主の義務は「買主に対象物を引き渡すこと」です。引き渡した対象物に不具合が見つかったとしても、売主には責任がないとなると買主は不利益をこうむります。その不平等をなくすためにつくられたのが瑕疵担保責任です。

一方で、「瑕疵がないものを引き渡すまでが売主の義務」として、債務不履行責任を主張する意見もありました。そこで、2020年4月の民法改正で瑕疵担保責任と債務不履行責任とが統一され、新たに施行されたのが契約不適合責任です。改正後は「瑕疵」という言葉はなくなり、「契約の内容に適合しないもの」という表現に変わっています。

契約不適合責任では「契約内容に適合するかどうか」が重要

瑕疵担保責任では「瑕疵の有無」が判断基準であったのに対し、契約不適合責任では「契約内容に適合するかどうか」が判断基準になります。つまり、契約書に記載のない不具合は、すべて契約不適合責任を問われるということです。

また、瑕疵担保責任と比べて、買主からの売主に対する請求権の範囲が拡大されました。もし契約内容に適合しない箇所が見つかった場合、売主は過失の有無にかかわらず責任を負わなくてはなりません。売主の責任は、より重くなったといえるでしょう。

これからの不動産売買では、瑕疵があったかどうかではなく、契約書に記載されているかどうかが重要なポイントになります。売主は売却する物件の現況を細部まで把握し、契約書に記載しなくてはなりません。反対に、買主は契約内容が不利な条件になっていないか、よく確認することが大切です。

買主にとって何が変わったのか？ 改正のポイントを解説

民法改正によって施行された契約不適合責任は、改正前と比べて何がどのように違うのでしょうか。ここからは、買主が知っておくべき瑕疵担保責任からの変更点について具体的に解説します。

買主が請求できる範囲が拡大した

民法改正により、買主が売主に対して請求できる範囲が拡大しました。瑕疵担保責任で認められていたのは、「損害賠償請求」と「契約解除請求」の二つです。しかし、契約不適合責任に変わったことで、この2つに加えて「追完請求」「代金減額請求」が認められることになりました。契約の内容に適合しない場合は、追完請求・損害賠償請求・契約解除請求（無催告解除）が認められます。また、追完請求に応じない場合には、代金減額請求・契約解除請求（催告解除）が行使できます。

「物件の引き渡し」までが売主の責任に

瑕疵担保責任では、契約までに存在していた瑕疵が売主責任の対象でした。不動産売買では契約締結から引き渡しまでに多少の日数がかかるのが一般的です。しかし、この間に発生した瑕疵については、売主の責任にはならないとされていました。

一方、契約不適合責任では、物件を引き渡すまでに存在した不適合が売主責任となります。「瑕疵がないものを引き渡すまでが売主の義務」という債務不履行責任が問われることとなり、売主にとっては責任が重くなりました。

売主に故意・過失があった場合のみ損害賠償請求できる

瑕疵担保責任で損害賠償の対象となるのは、シロアリ被害や給排水管の故障など、通常の注意では気づけなかった瑕疵です。売買契約の時点で売主がその事実を知らなかったとしても、買主からの損害賠償請求には応じなくてはなりませんでした。

新たに施行された契約不適合責任では、買主は売主に故意や過失があった場合のみ損害賠償請求できるとされています。一見、売主に有利なようですが、契約不適合責任の判断基準は「知っていたかどうか」ではなく「契約内容と合致しているかどうか」です。契約書に記載がない不具合については、売主の故意または過失とみなされます。

免責特約は契約当事者の合意による

瑕疵担保責任と同様に、契約不適合責任にも免責特約による契約を取り交わすことが認められています。免責とする場合には、その内容を特約として契約書に具体的に記さなくてはなりません。たとえば、「雨漏りについて売主は責任を負わない」「経年劣化による給排水管の不具合は売主に責任がないものとする」といった具合です。売主が責任を負う期間についても特約に記載します。

売主と買主の双方が合意すれば、契約不適合責任をすべて免除することも可能ですが、契約書に記載のない瑕疵は売主責任となるため、免責特約の期間や瑕疵の内容は契約書でしっかり確認する必要があるでしょう。

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民法改正後、買主に新たに追加された請求権とは？

前述のとおり、民法改正によって買主の請求権は「追完請求」「代金減額請求」「契約解除請求」「損害賠償請求」の四つに拡大されました。ここでは、それぞれの内容について解説します。

追完請求

追完請求とは、引き渡された物件が契約書の内容と異なる場合に、買主が売主に対して請求できる権利です。買主は品質の欠陥・数量不足・種類の相違などの不適合を知った日から1年以内に売主に対して不適合を通知し、補修・代替物・不足分の引き渡しを請求できます。

追完の方法は買主によって決められますが、買主に不相当な負担をかけるものでなければ、請求された方法以外での追完も認められています。たとえば、購入した建物で雨漏りが見つかった場合、買主は「雨漏りのない建物」を代替品として請求することもできますが、売主は代替品ではなく「雨漏りの補修」で対応することができるということです。

代金減額請求

買主が追完請求を行ったにもかかわらず期間内に追完されない場合には、不適合の度合いに応じた代金の減額を請求できる権利です。ただし、次のようなケースでは、追完請求をしていなくても代金減額請求の対象となります。

・追完の履行が不能な場合
・売主が追完を拒絶する意思表示をした場合
・特定の日あるいは一定期間内に履行しなければ契約の目的を達成できないにもかかわらず、売主が追完せずに時期を経過した場合
・追完請求を行っても履行されないことが明らかである場合

なお、契約不適合の原因が買主側にある場合は、追完請求や代金減額請求はできません。

契約解除請求

瑕疵担保責任では、契約解除できるのは「契約の目的が達成できないとき」に限定されていました。改正後の契約不適合責任では、不適合のために目的を達成できない場合、買主は「催告解除」または「無催告解除」によって契約を解除することができるとされています。

催告解除とは、追完請求に売主が応じない場合に行使できる権利です。代金減額請求と同様、追完履行が不能な場合や履行の見込みがない場合などには、買主は即座に契約解除できます。代金減額では納得できない場合の手段でもあります。

無催告解除は、不適合によって目的を達成できない場合に限り行使できる権利です。そのため、補修によって解消される程度の不具合の場合には認められません。

損害賠償請求

改正前民法の瑕疵担保責任における損害賠償請求は、信頼利益の範囲に限られていました。契約締結のために支払った登記費用や調査費用など、その契約が有効であると信じて発生した損害が対象となります。

契約不適合責任では、信頼利益に加えて履行利益までが対象となりました。履行利益とは、契約が履行されていれば得られたであろう利益のことです。転売による利益まで含まれるため、売主の責任負担範囲はかなり大きくなりました。ただし、不履行の原因が売主にない場合は、損害賠償請求することができません。

売主側が行うべき対策も知っておこう

瑕疵担保責任に比べ、契約不適合責任では売主に求められる責任がいっそう重くなっています。不動産を売却するときに備えて、売主が行うべき対策についても確認しておきましょう。

ホームインスペクションを実施する

これからの不動産売買では、売却する物件の状態を明確にして契約書に記載することが重要になります。物件の状況を契約書に漏れなく記載するために、事前にホームインスペクションを実施するようにしましょう。

ホームインスペクションとは、専門家による目視や計測などの調査のことです。特に、柱や基礎など構造上主要な部分や、雨漏りの心配がある屋根や外壁、開口部などは細かく調査する必要があります。契約不適合責任に対抗する手段となるため、実施しておくと安心できるでしょう。

住宅瑕疵担保責任保険へ加入する

補修や損害賠償などの費用は思いの外高額になることがあります。買主からの追完請求や損害賠償請求に備えて、住宅瑕疵担保責任保険に加入しておきましょう。売主は費用の保障が受けられますし、売主が費用を支払えない場合には買主が保険会社にその費用を直接請求できます。新築・中古・リフォームなど、それぞれに保険制度が設けられています。万一に備えて目的に応じた保険制度に加入し、その旨を契約書に記載しておきましょう。

まとめ

民法の改正により、2020年4月から瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わりました。これにより、引き渡された物件に不具合があった場合に買主が請求できる権利が増え、売主が負うべき責任は重くなっています。契約不適合責任の対象は、契約書に記されていない不具合です。これまで以上に契約内容が重要視されるため、買主は契約内容をしっかりと把握しておかなくてはなりません。

また、売主側も物件の現況を細部にわたって把握し、契約書に記載する必要があります。ホームインスペクションを実施する、住宅瑕疵担保責任保険への加入を検討するなどして、慎重に準備するようにしてください。