【加入状況の確認を】住宅ローンも「相続」する場合がある⁉ 引き継がなければいけないケースとは

配偶者や親が住宅ローンの返済中に亡くなった場合、相続人がローンを引き継がなければならないのでしょうか。住宅ローンの支払いを引き継ぐかどうかは、契約者が団信に加入しているかどうかによります。万が一に備えて、団信の加入状況や保障内容、手続き方法などをしっかりと確認しておきましょう。

住宅ローンも相続の対象になる？

相続では、財産だけではなく「負債」も同時に相続することとなっています。住宅ローンも借金の一つであるため、基本的に相続の対象となります。ただし、団信に加入している場合は、契約者が死亡するとローンを完済するための保険金が支払われます。そのため、相続人が住宅ローンの債務について心配しなくてもよい場合が多くなっています。

団信に加入している場合は住宅ローンがなくなる

団信とは、住宅ローンを組む際に契約者が加入する「団体信用生命保険」のことをいいます。ローン契約者に万が一のことが起こった場合に、残された家族が安心して家に住み続けられるようにするための保険です。

団信に加入していると、契約者が亡くなった場合や高度障害になった場合に、保険会社へ保険金の請求ができます。保険会社の審査後、支払決定となった場合は契約者に代わって住宅ローンは全額返済となります。そのため、相続人は住宅ローンの返済が終わった住宅を相続することができるのです。

住宅ローンの契約では、この団信への加入が必須条件となっている金融機関がほとんどです。そのため、相続による住宅ローンの引き継ぎを心配する必要はありません。ただし、【フラット３５】など団信に加入しなくても組める住宅ローンも存在するので、念のために「団信に加入しているか」調べておくと安心です。

団信に加入していない場合は、住宅ローン相当額の生命保険に加入するなど、将来のリスクへの対策を考える必要があります。

団信から支払われた保険金は相続税の対象外

一般的には、保険会社から支払われる死亡保険金は「みなし相続財産」として相続税の対象となります。しかし、団信から支払われる保険金は相続人が受け取るものではなく、住宅ローンを組んだ金融機関に直接支払われるものです。

そのため、住宅ローン完済に使われた保険金は相続税の対象にならず、相続財産として申告する必要もありません。ただし、住宅ローン返済が済んだ住宅そのものは相続財産とみなされて相続税の対象となります。

また、相続財産の申告において、住宅ローン金額を「借金」として申告することはできません。住宅ローンは保険金で完済されるので、ローン金額を債務控除できないということを覚えておきましょう。

団信に加入していても完済にならないケースもある

住宅ローンの団信はメリットが大きい保険です。しかし、以下のような場合は団信を使ってローン完済できないこともあるので注意が必要です。

1．住宅ローンの返済が滞っていた場合
2．夫婦で住宅ロ―ンを借りていた場合
3．親子リレーで住宅ローンを組んだ場合
4.　加入時の告知内容に相違があった場合

金融機関は住宅ローンの利息から団信の保険料を支払っている場合が多くなっています。そのため、毎月の返済が滞っていた場合は団信の契約が失効している可能性があり、保険金が支払われないことがあります。

また、平成29年10月以前に契約したフラット３５の団信は年に１度特約料の支払があり、支払わなかった場合は「脱退」と言って失効と同様保障がなくなります。なお、脱退後に再度加入する事はできなくなるので注意が必要です。

夫婦でペアローンを契約する場合は、一つの住宅に対して、夫と妻が別々に住宅ローンを組むこととなります。そのため、片方が死亡して団信で返済が行われた場合でも、もう片方が組んだ債務は残ったままとなります。単独ローンでは契約者が亡くなったときに住宅ローンはすべて完済されますが、ペアローンの場合は片方の分が残ってしまうということを覚えておきましょう。

親子リレーで住宅ローンを組んだ場合は、子どものみ団信に加入するというケースが多くなっています。そのため、親が死亡した場合でも、住宅ローンが完済されないので注意が必要です。

親子ペアローンの場合は、一つの住宅に対して親と子が別々に住宅ローンを組み、それぞれが団信に加入することが多くなっています。そのため、親が死亡したときには、親の持ち分は、保険金で完済することができます。

加入時に既に重い病気に罹患していたり、継続的に通院していたものを告知しておらず、その病気が元になり死亡や高度障害・3大疾病など請求事由に該当し請求した場合は、保険会社の審査により支払対象外となる事があります。

このように、団信に加入していても住宅ローンが完済されない場合がありますので、保険の条件をよく確認しておくようにしましょう。

団信に加入していた場合の保険金の手続きは？

団信に加入していた場合、契約者が亡くなったときにはどんな手続きをすればよいのでしょうか。住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するまでの手続きについて解説していきます。

金融機関へ連絡し、必要書類を用意する

契約者が死亡した場合は、まずは契約している金融機関に「団信に加入していたかどうか」を確認しましょう。団信に加入していた場合は、保険金の請求手続きを行います。必要な書類は、「団信弁済届」「死亡証明書または死亡診断書、または死体検案書」「契約者の死亡事実記載がある住民票」の三つです。

団信弁済届は、住宅ローンを契約している金融機関から入手することができます。

提出した書類をもとに審査が行われる

書類を提出すると、それらをもとに生命保険会社が審査を行います。もしも書類だけで判断できなければ、必要に応じて保険会社が家族や主治医に確認を行うこともあります。

審査で保険金の支払いが可能と判断された場合は、保険会社から金融機関に直接支払いが行われ、住宅ローンが完済となります。審査で支払対象外と判断された場合は、文書にて通知が行われます。

支払われる保険金は、住宅ローン残債額分のみとなります。返済がほとんど終わっている場合でも、多めにもらうことはできないので注意しましょう。

抵当権抹消の手続きをする

住宅ローンを完済した後は1ヶ月後程度で金融機関から完済書類が送付されます。それを持って法務局にて抵当権の抹消手続きを行いますが、この手続きは基本的に本人しか行うことができません。そのため、最初に「所有権移転登記」をして住宅の名義を死亡した契約者から相続人に変更し、その後に抵当権の抹消手続きを行うこととなります。

所有権移転登記は、抵当権抹消手続きと同時に行うことができます。また、相続人が複数いる場合は、一人が代表して申請することもできます。また、相続について司法書士や弁護士に依頼している場合は委任状を記入する事で依頼が可能です。

住宅ローン完済時の詳しい手続きについては、こちらの記事を参考にしてください。

関連記事：住宅ローン完済時に必要な手続きは？ みんな何年で完済するのか？

加入していたことを知らずに住宅ローンを払い続けていたら？

団信に加入していたことを知らずに相続人が住宅ローンの返済を続けていた場合、返済分を後から返してもらうことはできるのでしょうか。

このような場合は、金融機関に申し出て手続きをすることで、契約者が死亡してから支払ってきた返済金を返してもらうことができます。ただし、団信はほかの保険と同様、「保険の請求を3年間行わないときは、保険請求の権利が時効により消滅する」と定められています。

団信の保険金の請求をする場合は、必ず3年以内に行うようにしましょう。

加入している団信の保障内容を確認しておこう

団信にはいろいろな種類があり、利用者にとってメリットがあるような特約が付いているものもあります。特約をつけると保障内容が変わるため、契約者が死亡したり高度障害になったりしなくても、保険金で住宅ローンを完済できることがあります。ここでは、団信の保障内容について詳しく解説していきます。

一般的な団信

特約が付いていない一般的な団信では、契約者が死亡したり、高度障害になったりした場合に保険金が支払われます。

住宅ローンは何十年にもわたる長期ローンになることも多く、金融機関側としては「最後まできちんと返済してもらえるのか」という不安があります。そのため、団信への加入を住宅ローン契約の条件にしているところも多く、多くの人が団信に加入しています。

【フラット３５】の場合は団信への加入が義務ではなく任意となっており、団信に加入しなくても契約することができます。ただし、ローン返済期間中に病気になったり、ローン完済前に死亡してしまったりした場合、返済が困難になるリスクがあります。

団信に加入しない場合でも、住宅ローンの金額に見合った生命保険に加入しておくようにしましょう。

三大疾病特約付きの団信

三大疾病特約付きの団信では、契約者が死亡したときや高度障害になったときに加え、がんや脳卒中、急性心筋梗塞になった場合にも保険金が支払われます。

保険料は一般的な団信よりも高く、住宅ローン金利に0.2〜0.3％ほど上乗せする場合が多くなっています。死亡や高度障害の場合だけではなく、途中で病気になって収入が減ったり、就業不能になったりするリスクにも対応できるのがメリットです。

ただし、保険金が支払われる根拠となる「所定の状態」などの定義は、保険会社によって異なります。特約付き団信を契約するときには、保険金が支払われる条件の部分をしっかりと確認しておくようにしましょう。

八大疾病特約付きの団信

八代疾病特約付きの団信は、三大疾病に加えて高血圧疾患、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎になったときにも保険金で住宅ローンを完済できる保険です。

これらの病気を発病したり、所定の状態が一定期間継続したりした場合に、住宅ローン残高の100％相当額の保険金が支払われ、ローン返済が行われます。

「がん（悪性新生物）と診断されたとき」「急性心筋梗塞や脳卒中は、所定の状態が60日以上継続したと判断されたとき」等、保険金が支払われる条件は細かく定められていますので、加入するときにはしっかりと確認しておくようにしましょう。

保険料は三つの団信のなかでは一番高く、住宅ローン金利に0.3〜0.4％ほど上乗せする場合が多くなっています。

団信に加入していなかった場合は？

団信への加入はほとんどの住宅ローンで義務となっていますが、【フラット３５】の場合は任意加入となっています。そのため、「契約者が死亡した後に団信に加入していなかったことがわかった」ということも起こり得ます。団信に加入していなかった場合、住宅ローンの債務や相続はどうなるのかを解説していきます。

相続人が債務を引き継ぐ

住宅ローンを返済中の契約者が死亡して相続が発生した場合、基本的には住宅を相続した人が、住宅ローンの債務も引き継ぐことになります。

住宅ローンは遅延なく、毎月きちんと返済しなければなりません。そのため、相続する場合はその人の返済能力等に問題がないか金融機関が審査を行います。

住宅ローンを引き継いだ人は毎月の返済をすることになりますが、住宅ローンは「借金」のため、相続した資産額から住宅ローン金額を差し引く「債務控除」をして相続税額を減らすことができます。

相続放棄をする

相続で住宅ローンを引き継ぎたくない場合は、相続放棄によって返済を回避することができます。ただし、一部分だけ相続放棄するということはできません。住宅ローンの相続放棄をすると、「その他の財産の相続」も同時に放棄することとなりますので、「相続する財産」と「住宅ローンの債務額」を比べ、相続放棄が得かどうかをよく検討する必要があります。

相続放棄を行いたい場合は、相続が発生してから3ヶ月以内に手続きをしましょう。3ヶ月を過ぎてしまうと相続放棄ができず、強制的に住宅ローンの債務を負うことになりますので注意してください。また、相続放棄は相続人全員で行う必要があります。

まとめ

住宅ローンは相続の対象となりますが、契約者が団信に加入している場合は、保険金を使ってローンを完済することができます。住宅ローンの契約では多くの人が団信に加入していますが、団信への加入がない場合は、契約者の死亡時に債務が残ってしまうこともありますので注意が必要です。万が一のときに備えるためにも、団信に加入しているかどうか、保障内容はどうなっているのかを一度確認しておきましょう。