【相続税や贈与税で重要】「路線価」とは？ 自分で計算するときの調べ方と計算方法

土地の価格は、家や土地を売買する際はもちろんのこと、相続税や贈与税の税額などにも関わってきます。ところが、土地の価格がどのように算定されるかについて、正確に把握している人は意外に少ないのではないでしょうか。公的機関によって定められた土地の価格にはいくつか種類があります。

相続税や贈与税を算定する際に使用する「路線価」もその一つです。ここでは、路線価の簡単な調べ方や、路線価の計算方法などについて解説します。

そもそも路線価とは？

土地の価格はどのように決まるのでしょうか。実は、土地には定価がなく、公的機関によって公表される価格が土地を評価する際の基準になります。公的価格を決定しているのは国土交通省、各都道府県、国税庁、各区市町村の4機関です。それぞれ「公示地価」「基準地標準地価」「相続税評価額」「固定資産税評価額」を公表しています。

しかし、実際の土地取引は、必ずしもこれらの公的価格で行われているわけではありません。ほかの商品同様に、土地の価格も最終的には需要と供給のバランスで決まります。実際に取引される際の価格を「実勢価格」といいます。このように、土地は一つの土地にいくつもの価格があるため、「一物五価」といわれるのです。

路線価も、土地の価格を計る指標の一つです。路線価は、毎年1月1日を基準日として、7月に公表されます。銀座・中央通りに面した文具店が、路線価日本一と報じるニュースを耳にしたことがある人もいるでしょう。

国税庁の定義によると、路線価とは路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額です。路線価には、国税庁が公表する「相続税評価額」と、市区町村が固定資産税の算定に使用する「固定資産税評価額」があります。ただし、一般的に路線価という場合は「相続税評価額」を指し、宅地にかかる相続税や贈与税を算定する際の基準になります。

路線価を用いて宅地を評価する方法を「路線価方式」といいます。しかし、すべての土地に路線価があるわけではありません。路線価が設定されていない土地の評価には「倍率方式」を用います。倍率方式では、固定資産税評価額に国税局長が地域の実情に即して定めた倍率を乗じて評価額を算定します。

路線価の調べ方

路線価は、国税庁のホームページで調べることができます。まずは、国税庁のホームページから「路線価図・評価倍率表」を開きます。調べたい都道府県をクリックし、次に路線価図をクリックします。表示された市区町村のなかから該当する地区をクリックすると、「路線価図ページ番号」が表示されます。路線価図ページ番号は一つの地区に複数あったり、番地等に紐付いていなかったりするため、調べたい土地が見つかるまで何度かクリックして確認してください。

「路線価図ページ番号」で探しにくい場合は、「路線価図ページ番号」が表示されているページの上部にある「この市区町村の索引図ページへ」をクリックし、地図から探すこともできます。表示された地図に隣接するエリアが見たい場合は、左側にある「接続図」から見たい場所を選べます。

参考サイト
国税庁「路線価図・評価倍率表」

簡単に路線価を調べられる「全国地価マップ」

もっと手軽に調べたいという人には、一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」がおすすめです。公示地価、基準地標準地価、相続税評価額、固定資産税評価額の4つの公的価格の情報が掲載されています。

全国地価マップは、郵便番号や住所からの検索ができるうえに、地図上の路線はカラー表示され、路線価の数字や文字も見やすく記載されています。また、地図の表示範囲をスクロールさせることもできるので便利です。さらに、過去のデータも掲載されているため、過去数年の価格の推移なども簡単に調べられます。

参考サイト
一般財団法人資産評価システム研究センター「全国地価マップ」

路線価の計算方法

路線価方式では、路線価に土地の広さを乗じて土地の評価を算定するのが基本的な考え方です。路線価図には、その路線（道路）に面している土地の１平方メートル当たりの価格が1,000円単位で示されています。したがって、たとえば路線価が350と記載されている場合は35万円です。基本的には、35万円に面積を乗じれば土地の評価額が算定されることになります。

また、丸や菱形、長方形などの記号は、「普通商業・併用住宅地区」「中小工場地区」「大工場地区」などの地区区分を表してします。

出典：国税庁「路線価図の説明」より

参考サイト
国税庁「路線価図の説明」

実際に土地の評価を算定する際は、路線価と土地の面積のほかにも考慮しなければならない要素があります。路線価方式では、路線価が正方形か長方形の土地の一辺が道路に面している場合を想定して設定されています。ところが、実際の土地は正方形や長方形ばかりではありません。

いびつな形をしていたり、道路に面した部分からの奥行きが長かったりして使い勝手が良くない土地もあります。このため、土地の形状や周囲の状況を考慮した減額や増額の補正をします。

減額補正には、「奥行価格補正」「不整形地補正」「間口狭小補正」「奥行長大補正」「がけ地補正」の5種類などがあり、組み合わせて用いられる場合もあります。逆に、複数の道路に面しているなど利便性が高い土地の場合は、増額補正されることもあります。補正がある場合の計算方法は、路線価に補正率を乗じてから、面積を乗じます。

さらに、借地の場合も評価額の計算方法が変わります。借地権が設定されている土地の場合は、土地の評価額を各権利者に分割しなければなりません。路線価には、「400A」などのように、数字のほかにアルファベットが記載されています。数字は路線価額になりますが、アルファベットは「借地権割合」を示しています。

路線価のアルファベットはAからGまでで、割合は10％刻みです。Aの場合は90％が土地を借りている人の権利部分で、残りの10％は土地を貸している人の権利部分の価格になります。借地権割合は全国一律ではなく、地域によっても異なります。一般的に主要駅付近や商業地など利便性の高い地域では借地割合が高くなります。反対に、郊外や僻地などは借地権割合が低くなり、場所によっては定められていない場合もあります。

路線価計算のサンプル

路線価と補正率、借地権割合がわかれば、路線価計算ができます。自用地の場合の計算方法は次のようになります。

自用地の価格 ＝ 各種補正を行った後の路線価 × 面積

自用地とは、他人が使用する権利のない土地のことです。仮に、路線価が「400A」で各種補正を行った後も40万円だったとします。土地の面積が100平方メートルとすると、40万円に100 平方メートルを乗じた4,000万円が評価額になります。

同じ条件で借地の場合は、上記の計算式に借地割合を乗じます。

自用地の価格 ＝ 各種補正を行った後の路線価 × 面積× 90％

自用地の価額4,000万円に「A」の借地権割合である90％ を乗じた3,600万円が借地人側の評価額になります。そして、残りの400万円が土地を貸している地主側の評価です。

まとめ

路線価は国税庁のホームページで簡単に調べられます。相続税や贈与税が気になる人は、路線価を確認して、上記の計算方法を用いて土地の評価額を算定すれば、おおよその税額を把握することができるでしょう。ただし、補正率や借地権割合などについての知識がないと、正確な路線価計算はできません。正確な土地の評価額を算定したい場合は、不動産会社や税理士などの専門家に任せることをおすすめします。