【いくら払う？ 】家の「固定資産税」について計算方法を新築・中古別に解説

マイホームは購入後にも維持費がかかります。そのひとつが、毎年かかってくる固定資産税です。固定資産税はどのような税金で、いくらくらいかかるのでしょうか。土地、マンション、一戸建てについてそれぞれシミュレーションしてみましょう。

固定資産税とは？

マイホームを購入すると、毎年、固定資産税がかかってきます。固定資産税とは、土地や建物などの「固定資産」を所有する人が納めなければならない税金のことです。具体的には、毎年1月1日現在において、土地や建物の所有者として固定資産課税台帳に記載されている人に対して市町村が課税します（東京23区は都が課税）。

固定資産税の金額は、毎年4〜6月頃に納付書に記載されて通知されます。納付期限は市町村によって異なりますが、一括払いか年4回払いかを選択することができます。

固定資産税の基本的な計算方法

まず、固定資産税の基本的な計算方法をご説明します。固定資産税の税額は次の計算式で算出されます。

課税標準額とは、固定資産税の計算の基礎となる金額のことで、固定資産税評価額をもとに計算されます。
標準税率とは、市町村が課税する際の標準的な税率のことです。ほとんどの市町村は税率を1.4％に設定していますが、1.4％を超える税率を定める場合もあります。固定資産税の税額は、課税標準額に、この税率をかけて計算します。

マイホームの固定資産税は、住宅と土地にかかります。住宅は古くなると評価額が下がっていきますので、年数の経過とともに固定資産税は下がっていきます。一方、土地については、地価の変動に応じて評価額が見直され税額が変わります。

住宅も土地も、3年に1度、固定資産税評価額の見直しがされるので、3年ごとに税額が変わる仕組みになっています。

固定資産税には軽減措置がある

住宅用の土地や建物の固定資産税には軽減措置があります。
まず新築住宅の場合、一定の要件を満たせば建物に対する固定資産税が軽減されます。土地に対する軽減措置は、新築住宅であっても中古住宅であっても、要件を満たしていれば適用されます。

それでは、事例をもとに固定資産税の計算をシミュレーションしてみましょう。

マンションの固定資産税額の計算方法

新築マンションと中古マンションについて、それぞれの固定資産税額を計算してシミュレーションしてみましょう。便宜上、土地の評価額、建物の課税標準額については新築・中古で同一とし、土地の評価額を1,000万円、建物の評価額を3,000万円として計算します。また、中古マンションについては、築年数が5年を超えているものとして、建物部分の軽減措置を受けられない前提とします。

上記の前提条件で新築マンションの固定資産税を計算すると下のようになります。

次に中古マンションについて計算してみましょう。

上記の前提条件で計算した中古マンションの固定資産税は下の通りです。

マンションを購入した場合、「土地を購入した」という感覚があまりないかもしれませんが、敷地面積を戸数で割って土地の所有区分が決まります。そのため、物件価格に占める割合としては、土地よりも建物の価格のほうが大きくなります。

建物の評価額は年数とともに下がりますが、鉄筋コンクリートのマンションの場合、建物の耐用年数が47年と長くなっているので、毎年の価値の減り方がそれほど大きくありません。そのため、建物部分に対する軽減措置がなくなると固定資産税が高くなってしまう傾向にあります。

一戸建ての固定資産税額の計算方法

次に、一戸建ての固定資産税額を計算してシミュレーションしてみましょう。

マンションの場合と同様に、新築一戸建てと中古一戸建てについて、それぞれの固定資産税額を計算します。便宜上、土地の評価額、建物の課税標準額について新築・中古で同一とし、土地の評価額を3,000万円、建物の評価額を1,000万円として計算します。
また、中古一戸建てについては、築年数が3年を超えていて、建物部分の軽減措置を受けられないものとします。

上記の前提条件で新築マンションの固定資産税を計算すると下のようになります。

次に中古一戸建てについて計算してみましょう。

上記の前提条件で計算した中古一戸建ての固定資産税は下の通りです。

一戸建ての場合も、建物の軽減措置がなくなることで固定資産税は高くなってしまいます。
ただ、マンションと比べると物件価格に占める土地の割合が高いため、マンションに比べると固定資産税は安くなります。

また、木造一戸建ての建物の耐用年数は22年ほどに設定されているため、マンションよりも建物の価値が減少するスピードが速くなっています。そのため、やはりマンションに比べると固定資産税を抑えられるといえるでしょう。

まとめ

マイホームを購入する際には、物件価格や立地などさまざまな観点から物件を検討することでしょう。ただ、マイホームは購入した後にも固定資産税や修繕費などのコストがかかります。固定資産税についても検討した上で、理想のマイホーム探しを進めていただくことをおすすめします。