マンション所有にかかる固定資産税・都市計画税の算出方法と目安

マンションを購入してからのコストは、マンションの維持管理にかかわる「管理費」や「修繕積立金」が代表的ですが、賃貸ではなく所有している物件には「固定資産税」や「都市計画税」もかかります。
ファイナンシャルプランナー・平井美穂さんに、固定資産税・都市計画税とはどのようなものなのか、またどのくらいかかるものなのか、築年数とはどのように関わるのかなど解説をいただきました。

固定資産税・都市計画税の算出方法

固定資産税

固定資産税とは、土地や建物といった「固定資産」の所有者に課せられる税金のこと。納める先は国ではなく、その資産が位置する各市町村（東京23区の場合は東京都）です。毎年1月1日時点でその固定資産を所有している人に対して5月頃に税額が通知され、期限までに納めるよう求められます。

支払いに際しては各金融機関での支払いのほか、地方自治体によってはクレジットカードによる納税もできます。納付方法は1年分を一度に納める方法と、年間で4回に分けて納める方法があります。

都市計画税

また、固定資産税と関係の深い税金として「都市計画税」があります。原則として、各市町村の“市街化区域”内にある土地や建物の所有者に課せられる税金で、道路建設や上下水道といったインフラ整備のほか、公園事業や市街地の再開発などが都市計画税の主な用途です。

都市計画税も固定資産税と同様、毎年の1月1日に対象となる土地や建物を所有している人に課せられ、固定資産税とともに税額が通知されます。

それでは、固定資産税と都市計画税はそれぞれどのように算出されるのでしょうか。

・固定資産税…課税標準額の1.4％
・都市計画税…課税標準額の0.3％前後（東京23区は0.3％）

基準となる「課税標準額」は固定資産税評価額を元に計算されますが、実際に取引されている売買価格よりもかなり軽減された価額です。この課税標準額にそれぞれの税率をかけて算出されます。

元になる固定資産税評価額は土地・建物ごとに知事または市町村長が決め、固定資産税台帳に登録されますが、土地の固定資産税評価額については各自治体が「固定資産税路線価」というデータをインターネットなどで公表しているので、周辺の土地をチェックしてみることでおおよその目安金額を知ることができるでしょう。

200平方メートルまでの住宅用地であれば、固定資産税は6分の1，都市計画税は3分の1に軽減される措置があります。その他、負担調整が行われ、課税標準額が求められます。

・住宅用地の特例措置

・新築住宅の減額措置
新築マンションの場合は最初の5年間（長期優良住宅に該当する物件は7年間）について、建物分の固定資産税が2分の1に軽減されます。

【固定資産税の減額期間】

新築マンションは中古マンションと比べて固定資産税・都市計画税が高い？

マンションにまつわる固定資産税・都市計画税といえば「新築マンションの場合は高く、築年数が経過したマンションほど安い」と言われますが、これはなぜでしょうか？

「実は、新築マンションの固定資産税・都市計画税が高いものだと一概には言えません。固定資産税・都市計画税というのは土地や建物に課せられるものなので、需要の多い都市部の駅近くでは地価も高めになり、土地分の固定資産税・都市計画税が高額になる傾向があるためです」（平井さん）

反対に、同じ新築であっても建物が木造の場合は鉄筋コンクリート造の建物と比べて評価額が低いため、固定資産税・都市計画税が安くなります。

「ただし、マンションの場合、居住スペースとなる専有部分の面積だけではなく、廊下や階段などの共用部分についても持ち分に応じて税負担する必要がある点は注意が必要です。共用スペースが多いマンションほど予想以上に建物分の税金が高くなるでしょう」（平井さん）

このように、固定資産税・都市計画税を算出するのはとても複雑です。購入した土地の所在地や広さ、また建物の広さや構造・築年数などによって評価額が異なるので一概には言いづらいですが、都市部の平均的な住宅であれば、おおよそ年額10万円～30万円ほどの負担と考えておくのが妥当でしょう。

築年数による固定資産税の変化

同じ物件に住み続けた場合、築年数が経過するにつれて建物の評価額は下がり、固定資産税や都市計画税も下がっていくのが一般的といえます。

「課税標準額は3年に1度見直されます。建物については基本的には経年劣化をしていくので、築年数の経過にともなって減価償却され、一定年数が経過するまでは減額されていきます」（平井さん）

つまり、土地の評価額は地価の動向によって上がることもあるものの、建物の評価額については経年劣化によって徐々に下がっていくため、固定資産税・都市計画税は下がっていくということ。

「ただし、先にお話しした新築の軽減措置の対象物件に住んでいる場合は、軽減措置が終わるタイミング（新築マンションの場合は6年目）で建物分の固定資産税が上昇するため、注意が必要です」（平井さん）

まとめ

マイホームの所有にかかわる固定資産税・都市計画税について教えていただきました。固定資産税・都市計画税は土地や建物について課せられる税金で、固定資産評価額をもとにした課税標準額から算出されます。

住宅の場合、一般的には年月の経過によって税額は下がっていきますが、都市部など条件のよい物件の場合は地価の動きにも注意が必要です。また、住宅用地や新築住宅については軽減措置もあるため、条件に該当する物件かどうかをあらかじめ確認しておくのがよさそうです。

監修：ファイナンシャル・プランナー平井美穂さん