物件チラシでたまに見かける、新築マンションの「再登録住戸」とは？

欲しいと思ったマンションに出合えたとしても、残念ながら申し込みの抽選に落ちてしまうなど、必ずしも購入に至るとは限りません。しかし、購入できなかったとしても、「再登録住戸」が販売された場合、またチャンスが巡ってくることがあります。
本記事では、再登録住戸とはなにか、再登録住戸の購入にあたっての注意点について解説します。

再登録住戸とは？

再登録住戸とは、「一度契約されたあとに、キャンセルが出た住戸」のことをいいます。いったん契約したにもかかわらずキャンセルする理由として、以下のようなことが考えられます。

・住宅ローンの本審査が通らなかった
・気持ちが変わって購入をやめた
・同じマンションの他の部屋を契約した

新築に限らず、中古物件にも契約後にキャンセルするケースはよく見られます。しかし、契約が済んでいる以上、契約者は簡単にキャンセルできるわけではありません。

住宅ローンの本審査が通らなかった場合

買主が住宅ローンを組んで不動産の売買契約を締結する場合、契約前には必ずローンの仮審査がおこなわれます。ローンを組む人の年収や勤務先などから、希望額のローンが組めるかどうかが審査されるわけです。

しかし、契約前の審査はあくまで仮のもの。契約後に本審査が実施されます。ローンの審査では、仮審査に通ったとしても、本審査に必ず通るということにはなりません。

そのため、契約後にローンの本審査が通らなかったために、不本意ながら契約を解除せざるをえなくなる人が一定数いるのです。契約時に「ローンが通らなければ契約を白紙に戻す」などの特約が明記されていれば、買主は無条件で契約を解約することができます。

買主の都合によって契約解除する場合

契約後に買主の気持ちが変わって契約が解除されることもあります。この場合、契約時に支払った手付金を放棄しなければならないのが一般的です。
住宅ローンの審査が通らないことが理由で解約することを「ローン解約」というのに対し、手付金を放棄して解約することを「手付解約」と呼んでいます。

新築マンションの販売は「期分け」される

新築分譲マンションの多くは、一度にすべての部屋が販売されるわけではありません。新築マンションの購入を検討したことがある方は、「第1期」「第2期」など、住戸の販売が何回かに分けられているのを見たことがあると思います。

一度に販売する戸数を限定する販売方法のことを「期分け販売」と呼んでいます。期分け販売の目的は完売しやすくすることにあるといわれています。期分けすることで、たとえば「第1期即完売！」という具合に人気ぶりをアピールすることが可能に。購入する側にとってみれば、「第2期は早めに申し込もう」という心理が働きやすくなります。

また、特に規模が大きいマンションの場合、一度に全戸が売れてしまうと、担当者が契約業務に忙殺されることに。業務を効率化することもまた、期分け販売の目的といえるでしょう。

再登録住戸はいつ出る？

では、再登録住戸は、どんなタイミングで販売されるのでしょうか。ローン解約の場合は、契約後、遅くとも1ヶ月以内に審査の結果が出ます。

ところが、買主の都合による手付解約の場合、この期間がはっきりしていません。民法第557条には、以下のように記されています。

「買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。」

これによれば、手付を放棄さえすれば、買主はいつでも契約解除が可能です（ただし、手付解約できる期間が契約書に特約として明記されているケースもあります）。つまり、契約解除の住戸が再販される時期はまちまちで、再登録住戸がいつ販売されるかを知るのは難しいのが現状です。

また、マンションによって、キャンセル住戸が出る都度、再登録される場合もあれば、すべてのキャンセル住戸が出揃ってから一斉に再登録される場合もあります。もちろん、契約解除がなく、再登録住戸が1戸も出ないまま完売に至るケースも少なくありません。

「先着順」と「抽選」の違いもチェック！

新築マンションの購入方法は、「先着順」と「抽選」に分けられます。なかには、一定数のみ先着順で、残りは抽選というマンションもあります。再登録住戸についても、先着順と抽選のケースがあるので確認しておきましょう。

人気の高いマンションは再登録住戸の数が少なくなる傾向にあります。先着順の場合は特に、すぐ申し込みができるよう必要なものを事前に用意しておくとよいでしょう。

なお、先着順というとき、具体的には「購入申し込みを入れた順」のことを指します。再登録住戸では、キャンセル待ちがある場合も考えられます。購入申し込みには、申込書への署名・捺印のほか、申込金が必要となるケースが一般的です。

再登録住戸は値引き交渉ができる？

「再登録住戸は売れ残りだから、値引き交渉できる」と思われがちですが、必ずしもそうとは限りません。分譲会社には「キャンセル住戸を早く売ってしまいたい」と考える傾向があるものの、申し込みが殺到している人気マンションであれば、あえて価格を下げる必要がないからです。

第1期より第2期のほうが安いのか、それとも最終に近づくほど高くなるのかも気になるところです。実際には、第1期の申し込み状況次第で、それ以降の販売価格や販売戦略を調整することは十分にありえます。ただし、販売期ごとの価格差が大きくなることはあまりないと思ってよいでしょう。

本当に欲しいと思うマンションがある場合は、第1期から申し込みするのがおすすめです。「安くなるのなら買いたい」「ほかにもいい条件のマンションが出そう」と考えている状況なら、販売状況を見たり、再登録住戸を待ったりするのも手です。

とはいえ、待っていたところで、安く買えるとも再登録住戸が出るとも限りません。慎重な判断が求められます。

新築マンションの契約率は低迷中

最近では、都心の新築マンションを中心に著しい高騰が続いており、平均価格はバブル経済期以来の高水準ともいわれています。ところがその一方、新築マンションの売れ行きは減速気味で、販売開始から1ヶ月で購入に至った割合「初月契約率」も伸び悩んでいます。

不動産経済研究所の調べによれば、2019年の首都圏の初月契約率は62.6％。新築マンションが「売れ行き好調」とされる初月契約率の目安は、70％以上といわれていますから、決して売れ行き好調とはいえない状況です。

ところが、分譲会社は、「マンションに申し込みが殺到している」「人気が高い」「売れ行き好調」とアピールする傾向にあります。物件選びや購入のタイミングを検討する際、市場動向にも気を配りながら、景気のよい文言には、あまり耳を傾けないよう心がけたいものです。

新築マンションは売主が買主に販売することが多く、仲介業者がいないのが一般的です。判断に迷われる場合には、コンサルティングを行う不動産会社に相談されるのも一つの方法です。

まとめ

万が一、マンションの抽選に外れたり購入申し込みが間に合わなかったりした場合でも、再登録住戸を購入できる可能性があります。
ただし、再登録住戸は必ず売り出されるとは限らず、仮に販売されたとしても、抽選や先着順となる場合がほとんど。販売時期もまちまちです。
再登録住戸の販売には過度な期待を寄せず、ほかの物件を探しながら販売状況を随時確認するのがよいでしょう。