「30年後に価値が下がらない物件」を不動産のプロ100人に調査

いよいよ来年に迫った東京五輪。しかし、これを境に不動産価値が下がるという話題を耳にすることが多くなりました。この噂を不動産のプロはどう見ているのでしょうか。不動産担保ローンを取り扱うSBIエステートファイナンス株式会社が、不動産会社に勤務する代表者、物件仕入れ担当者、営業担当者104名に実施した「30年後に不動産価値が下がらない物件」についてのアンケート結果を紹介します。

東京23区の不動産相場の推移と現状

はじめに、東京都財務局発表の東京都基準地価格（区部）と不動産経済研究所発表の首都圏マンション市場動向をもとに不動産経済研究所が算出した「東京23区のマンション、土地の平方メートル単価変動率（2007年基準）」から、それぞれの推移と現状を見ていきましょう。

タワーマンションブームによる人気急騰、建築コストの高騰などでマンションの価格も大幅に上昇し、平方メートル単価は2013年頃から急上昇しています。利便性とインフラが整備されていることから東京23区のマンションは依然として人気があるようです。それに対して、土地の平方メートル単価は緩やかに上昇してはいるものの、ほぼ横ばい状態が続いています。

築年数や広さが同等の場合、価値が落ちにくい物件とは？

不動産査定のプロたちが選んだのは、１位が「一戸建て」33.7%、２位が「タワーマンション」22.1%、３位が「大規模マンション」21.2%となりました。理由についてのコメントは下記の通りです。

Q.築年数や広さが同等の場合、下記の物件種別の中ではどの物件の価値が落ちにくいと考えますか？

＜戸建ての価値が下がらない理由＞
・土地の価値が下がりにくいと考えるため
・基本的には土地の相場で判断しているため、建物の築年数はあまり関係ない
・近年の物件価格の推移を見る限り、マンション価格は長く上昇傾向にあるが、戸建て価格は一定の水準をキープしている。相場のピークアウトが見られる現在、先に価格が下落するのは、相場の上がっているマンション系が先と考える

＜タワーマンションの価値が下がらない理由＞
・人気エリアに立地していることが多いため
・東京都港区に限る
・タワマンはその立地も評価されるため

＜大規模マンションの価値が下がらない理由＞
・もっとも安定感があるため。世帯数が多いので、管理費、修繕費も相対的に安くなり、売りものが出てもすぐ売れるため
・管理費修繕費の増額があまりないため
・戸数が多くて、管理がしっかりしていると思うため

価格が落ちにくい物件として、不動産のプロが１位に選んだのは「一戸建て」。建物そのものよりも土地の安定した価値が評価されているようです。長年上昇してきたマンションの価格もそろそろ下がるのではないかとプロは見ています。
また、タワーマンションや大規模マンションが選ばれた理由は、世帯数が多く管理体制がしっかりしている点にあるようです。

30年後の不動産物件の価値を左右するポイントは？

30年後の不動産の価値を左右するのは、「最寄駅からの距離や公共交通機関の利便性」が32.7%と、２位以下を大きく引き離しました。次いで「日常的な買い物施設、飲食店などへのアクセスの良さ」12.9%、「築年数や建物のグレード」11.9%、「地震・台風などの自然災害に対する安全性」10.5%となりました。

Q.不動産物件の30年後を見据えた場合に、価値を左右する重要なポイントを

重要度合いの高いものから3つまで選んでください。

この結果、不動産の価値は「立地・利便性」に大きく影響をうけると考えられていることがわかりました。一方で「地震・台風などの自然災害に対する安全性」が上位に入ったことは、近年の自然災害の多さを象徴しているようです。

30年後の不動産価値が下落する要因とは？

30年後に物件の価値が下がる要因としては「エリア周辺の過疎化」22.1%、次いで「自然災害の発生」19.9%、「近隣に嫌悪施設の建設が予定」15.2%、「経年劣化」8.6%、「株価の下落」7.9%となりました。

Q.不動産物件の30年後を見据えた場合に、

不動産価値が下落する要因として最も影響度が高いと思うものを3つまで選んでください。

「過疎化」が不動産価値を下げる一番の要因と考えられていました。ここでも「自然災害の発生」が上位に挙がっており、自然災害が発生しやすいエリアの不動産価値は低くなると推測されます。「東京2020オリンピック・パラリンピック競技大会の終了」は3.1%で、不動産のプロは不動産価値が下落する要因とはあまり考えていないようです。

まとめ

30年後に価値の落ちない物件に焦点を当てた今回の調査では、土地の価値が評価される一戸建てが最も価値が下がらない物件だと考えられている結果となりました。また、タワーマンションや大規模マンションのように管理が行き届いている物件も評価されています。
東京2020オリンピック・パラリンピック競技大会の終了は、不動産価値にそれほど影響しないようですが、「エリア周辺の過疎化」や「自然災害の発生」は不動産価値を下げる大きな要因とされています。
不動産物件の価値を左右する大きなポイントは「利便性」。今後、不動産物件の購入を考えている方は、プロの意見を参考にしてみてはいかがでしょうか。

【調査概要】
調査名：「30年後に不動産価値が下がらない物件について」
実施期間：2019年９月24日〜10月８日
調査対象：不動産会社に勤務する代表者、物件仕入れ担当者、営業担当者
サンプル数：104名

ニュース提供元：PRTIMES

情報提供元：SBIエステートファイナンス株式会社