手付金はいくらが妥当？ マンション手付金の法的位置づけ

不動産の売買契約を締結する際には、手付金が必ず登場します。しかし、手付金を知らず、手付金が必要だと言われて驚く人や、どのようなお金かわからないまま支払うケースは多いものです。言われたままに支払うと、手付金を払いすぎてしまうこともあるでしょう、そのため、契約手続きをする前には手付金について正しく理解しておくことが大切です。そこで、手付金とはどのようなものなのか、どのくらいであれば妥当なのかを詳しく解説します。

手付金にはどのような種類があるか

手付金というのは、マンションなどの不動産の売買契約を結ぶ際、買主が売主に一部先払いで支払う代金のことです。中古マンションの購入は売買契約を結ぶと住宅ローンの審査があり、決済といった流れで進みます。買主がお金を払うのは決済のタイミングですが、売買契約から決済までにかかる期間は1～2ヶ月です。そのあいだの取引を継続させるために支払うのが手付金です。

手付金には3つの種類があり、それぞれ「解約手付」「違約手付」「証約手付」と呼ばれています。

解約手付

解約手付というのは、買主または売主が契約を解除する権利を確保しておくためのものです。解約手付を支払った買主がマンションの購入を取りやめ、契約解除を申し出たときには手付金を放棄しなくてはいけません。一方で、売主が契約を解除したいときには手付金を返還し、さらに同額を支払う必要があります。

違約手付

違約手付は、債務不履行などの契約違反があったときに手付金が違約金の代わりをするものです。買主の債務不履行の場合には、手付金が没収されます。反対に、売主の債務不履行は手付金を2倍にして返還する必要があるのです。

証約手付

証約手付は買主が購入の意思を示し、契約締結の証として売主にお金を預けることを指します。これら3種類の手付金にはそれぞれで違った性質がありますが、どの手付にするのかは当事者双方の合意によって決められます。一般的には、解約手付が選ばれることがほとんどであると言えるでしょう。

手付金と申込金・頭金との違い

手付金は、しばしば申込金や頭金と誤解されることがあります。ただし、この3つは別の性質を持っていますので注意しましょう。まず、申込金というのは、気に入ったマンションに申込をする際に必要となるお金です。買主の申込の意思を確認するものであり、抽選販売の際の順位確保としても使われます。申込金の金額は数万円～30万円程度が多く、申込から契約までのあいだにキャンセルをすると返還されるお金です。申込後、契約締結に至った場合には、手付金の一部として充当されることが多く見られます。

住宅ローンを利用して不動産を購入する際の自己資金が頭金です。頭金はマンションの購入価格と住宅ローンの借入額の差額として支払います。金融機関が購入額のすべての分をローンとして貸してくれるなら、頭金がなくても売買契約の締結は可能です。

また、手付金が頭金に充当されるケースが多いことから、手付金と頭金を誤解する人は多く見られます。手付金はあくまで契約金の一部を充当するものですので、しっかりと区別しましょう。

手付金の金額はいくらが相場か

手付金の相場は、一般的に物件価格の5～10％程度が多いと言えるでしょう。大手不動産会社が仲介をしている場合には、手付金が多くなる傾向にあります。なぜなら、手付金額が少ないと、契約をキャンセルされてしまう可能性が高まるからです。契約のキャンセルは売主側にとって大きなリスクになるでしょう。また、売買契約がキャンセルされてしまうと、不動産会社は仲介手数料がもらえなくなります。その結果、会社の売上げが下がってしまうこともあるのです。そういった理由から、手付金を多めに設定し、売買契約をキャンセルされないようにしています。不動産会社のなかには、手付金が5％以下の購入申し込みは受け付けないといった社内規定を設けているところもありますので、あらかじめ確認しておきましょう。

その一方で、売主が不動産会社などの宅建業者の場合には、手付金の上限が売買価格の20％までと定められています。これは、宅地建物取引業法39条によるものであり、購入者の保護を目的としています。

知らなかったでは済まされない契約締結後のルール

売買契約締結後には、知っておくべきルールがありますので説明していきましょう。売買契約締結後に契約を解除したい場合、買主は売主が履行に着手するまでであれば、手付金を放棄することで契約の解除が可能です。これを手付流しと呼びます。売主の場合では、買主が履行に着手するまでは、手付金を返還し、手付金相当額を買主に支払うと契約が解除できます。言い換えると、買主は手付金の2倍の金額を買主に支払うと契約の解除が可能です。これは、手付倍返しと呼ばれます。

手付金というのは、もともと契約を解除した側が金銭的なペナルティを追うことで、損賠賠償を求められることなく契約が解除できる趣旨のもとに導入されました。不動産取引では、売買契約の締結後でも予期せぬ事態によって契約を解除する必要に迫られることがあるでしょう。そういった事態でも、手付金があることで理由を問われることなく契約を解除できます。契約の解除は、相手に一方的に通知するだけですので、契約解除に応じてもらえないということがありません。ただし、契約内容によっては文書による通知が必要なケースもありますので、確認しておくのがいいでしょう。

買主のための手付金の保全措置とは

新築分譲マンションの売買契約を結んだ際には、契約から引き渡しまで2～3年かかることがめずらしくありません。売買契約を結ぶと、買主は手付金を支払いますが、マンションの引き渡しまでに売主である不動産会社が倒産してしまうこともあります。そういった場合には、手付金が戻ってこないのかと心配になる人もいるでしょう。しかし、売主が宅建業者で買主が個人の売買契約における手付金には保全措置がありますので、買主は手付金が取り戻せます。

保全措置というのは、銀行や保証会社などによる保証や、保険会社による保険のことです。一定額以上の手付金や売買代金の一部を受領する場合には、売主は手付金などの保全措置を講じなければいけないことが宅地建物取引業法で定められています。未完成物件の場合、保全措置の内容は「銀行等による保証」または「保険事業者による保証保険」のいずれかの措置を講じることです。完成物件の場合には「銀行等による保証」「保険事業者による保証保険」「指定保管機関による保管」のうちの、いずれかひとつの措置を講じる必要があります。

保全措置の対象となる手付金の額も定められています。未完成物件の場合には、物件価格の5％または1,000万円を超える額であれば保全措置を講じないといけません。完成物件では、物件価格の10％または1,000万円を超える額に、保全措置を講じることが求められます。もし、手付金の額が定められた金額以下のケースや、買主への所有権移転登記が済んでいる場合には保全措置をとる必要はありません。

ルールを知って選択肢を広げよう

不動産購入の際にはたくさんのお金が必要となり、不測の事態が起こることも考えられます。手付金の意味や相場をきちんと理解しておくことで、契約締結時や解約時における金銭トラブルを避けることができます。手付金のルールや慣習を踏まえたうえで、上手にマンションを購入しましょう。