中古マンションは耐震性が低い？ 入居前にチェックしたいポイント

地震大国である日本においてマンションを購入する際には、耐震性が気になるかもしれません。大切な家族が安心して暮らすためにも、マンションの耐震性についてよく知っておくことが大切です。耐震性に関しては新築マンションのほうがよいと考える人もいるでしょうが、中古マンションは耐久性が低いのでしょうか。ここでは、中古マンションの耐震性の判断基準や、入居前にチェックしたいポイントをご紹介します。

耐震基準は1981年以降の新耐震基準を目安にする

マンションの耐震性は「耐震基準」で判断できます。建物を建設する際には、建築基準法によって定められた耐震基準を達成しなければなりません。この基準は大震災が起こるたびに改正され、宮城県沖地震後の1981年には大幅な改正が行われました。以前の耐震基準の想定は震度5程度の地震でしたが、新基準は震度6強～震度7ほどの大規模地震にあっても人命にかかわるほどの被害が出ないように設定されています。建物の倒壊を防ぐことに加え、建物内での安全を確保することも重要視されました。

この新基準の耐震性は阪神・淡路大震災で証明されています。1995年の阪神・淡路大震災では住宅・建築物の倒壊による被害が多く発生しましたが、新耐震基準が施行される前に建築されたものに特に大きな被害が見られたことが発表されました（図表1）。そのため、1981年以降の新基準で建てられた「新耐震基準のマンション」は、地震に強い建物といえるでしょう。この日本の耐震基準は1981年以降もたびたび改正や追加が行われており、世界的に見てもかなり高い水準の基準が保たれています。

図表1　阪神・淡路大震災における建築物の建築年別の被害状況

築年数と安全性の関連性

住宅は年数がたつほど劣化し、強度も弱くなっていきます。また、旧耐震基準より新耐震基準のほうが耐震性に優れているのは事実です。しかし、単純に築年数だけでマンションが安全かどうかは判断できません。1981年以前のマンションでも、もともと定められた基準をはるかに上回るレベルの安全性を確保して建設されており、耐震診断の結果、新耐震基準をクリアする耐震性が認められるケースがあります。

新耐震基準をクリアできなかったとしても、その後、耐震改修・耐震補強を行ったマンションもあるでしょう。逆に、新耐震基準で建てられた比較的新しい物件であっても、増築や何らかの災害、経年劣化などの影響を受け、耐震改修や補強が必要になる場合もあります。

新耐震基準で建てられたマンションかどうかは、建築確認済証の発行日でチェックするとよいでしょう。1981年6月1日以降なら、新耐震基準マンションです。建築確認済証で確認できないなら、自治体の窓口で台帳記載事項証明書を発行してもらって確認することもできます。

中古マンションの購入を検討しているなら、専門家に耐震診断をしてもらうのもよいでしょう。建物の概要だけでなく、使用履歴や増改築、経年劣化やメンテナンスなど、さまざまな情報を入手できます。建物の耐震強度が新耐震基準よりも劣るなら、大規模地震が起きた場合に倒壊などの大きな被害を受ける可能性が高くなるといえます。

地震に強い3つの構造とは

耐震

骨組みを強化したり補強材を使ったりして、建物自体を頑丈な仕組みにすることを指します。柱や梁、壁を中心に対策を行います。建物全体が強くなり崩壊しにくくなるものの、家具が倒れたり、建物にひびが入ったりするなど、地震の衝撃が緩和されるわけではありません。建物が倒壊しなければ、地震が起きたときに建物内にいても避難できます。免震や制震よりも低コストで済むため、既存住宅の地震対策によく選ばれる方法です。

免震

基礎の部分に、ゴムなどの地震エネルギーを吸収する免震材を設置し、建物と地面を離して揺れを伝えないようにする仕組みです。建物に揺れが伝わりにくくなるため、地震によって建物や部屋が受ける被害が少なくなるでしょう。施工やメンテナンスにかかる費用が高く、建物の形状や地盤によっては向いていない場合もあります。

制震

建物のさまざまな場所に減衰装置を設置して揺れを吸収させる方法です。減衰装置には、オイルダンパー装置などさまざまな種類があります。建物の揺れが少なくなるため、建物への負担を緩和できます。繰り返しの揺れや高層の建物に適した構造です。五重塔は、この工法を用いて建てられました。耐震と制震を組み合わせて耐震性を強化させる場合もあります。

中古マンションを選ぶときのチェックポイント

築年数

コンクリートや木は、時間が経つとともに劣化していきます。雨風にさらされたり、小規模の地震の影響を受けたりする場合もあるでしょう。築年数だけを考えれば、築年数は新しいほうが耐震性に優れています。

新耐震基準をクリアしているかどうか

1981年6月以降の、新耐震基準にかなったマンションかを確認しましょう。それ以前に建てられたマンションでも、新耐震基準をクリアしているか調べることができます。

構造

柱や梁ではなく壁で全体を支える壁式構造は、地震に強い構造であるといわれています。マンションには、鉄筋コンクリート造や鉄骨コンクリート造、SRC造などがありますが、より地震に強いのは、鉄筋コンクリートと鉄骨コンクリートの長所を併せ持つSRC造です。

マンションの形状

マンションには、L型やコの字型など、さまざまな形状があります。耐震性に優れているのは、シンプルな箱型です。また、上層階ほど床面積が小さくなるピラミッド型も耐震性に優れた形状です。大きな吹き抜けがあったり、1階が柱のみのピロティ形式になっていたりする建物は、変形しやすく、耐震性が低くなります。

耐震・制震・免震のどれか

購入しようとしているマンションでは、耐震・制震・免震のどの工法で地震対策を行ったかを調査してください。工法によって、メンテナンスや地震が起きた場合の揺れ方、建物への負荷がかわります。耐震等級も調べるとよいでしょう。

地盤の強さ

マンションは、地盤の上に基礎をつくり、その基礎の上に建てられます。地盤には強弱があり、いくら建物や基礎が頑丈でも、地盤が弱ければあまり効果がない場合があるでしょう。たとえば、砂地盤などは「液状化」が起こり、建物が傾いたり倒壊したりする可能性があります。

忘れがちだけど重要！ 管理状態の確認

中古マンションを購入する前に、マンションの管理状態も忘れずに確認しましょう。管理状態が悪いと耐震性に影響を及ぼすことがあります。マンションを良い状態に保つには、定期的な点検やメンテナンス、長期的な修繕計画が欠かせません。管理組合の議事録を積極的に開示してくれるマンションもあります。掲示板に貼ってある理事会の案内などから、マンションの抱えている問題を知ることができる場合もあるでしょう。

また、高層マンションでは、建物は無事でもエレベーターが止まってしまうなどのトラブルが発生する場合があります。住民同士で情報を共有し、いざというときに協力しあえる関係を築けそうかも確認するとよいでしょう。ポストまわりやゴミ置き場、駐車場や駐輪場を観察することで、マンションの雰囲気がわかるかもしれません。
新築マンションの場合、現時点での耐震性は優れているかもしれませんが、将来の耐震性は管理状態によって変わることもあります。管理状態は、住み始めてみなければわからないものです。そのため、マンションの構造だけでなく、管理状態まで調査できるという点は、中古マンションのメリットといえるでしょう。

中古マンションは修繕履歴をチェックしよう

中古マンションを購入する前に、管理組合に修繕履歴を見せてもらうとよいでしょう。定期的な修繕が行われているか、今後の修繕計画・積立がきちんとなされているかを確認します。マンションは、屋上や壁など、雨風が直接コンクリートに触れていくうちに性能が下がり、弱くなってしまうため、定期的な大規模修繕が必要です。また、地震などの影響でひび割れが発生した場合は、できるだけ早く適切な補修作業をしなければなりません。

ひび割れをそのままにしておくと、雨水がしみ込み、鉄筋にさびが発生し、さらにひびが大きくなります。その結果、コンクリートと鉄筋が分離してしまうと、耐震性は急激に低下してしまうからです。定期的に耐震診断を行い、劣化している部分を特定、その部位を補強するメンテナンスが行われているマンションもあります。修繕履歴をチェックして、現在の耐震性だけでなく、長期的な耐震性も予測しておきましょう。