所有者の義務!? いわゆる「12条点検」の対象になるのは？

建築基準法第12条に定められた定期報告制度は、一定の要件を超える建物に対して定期的な調査・検査を行い、その結果を報告する制度で、所有者に義務付けられています。これは建物の安全性・適法性を維持することを目的とした制度で、人命を守るため、災害時などに建物が倒壊したり、避難経路が確保されていない事態を防ぐためのものです。ここでは定期報告制度の内容についてご説明します。

建築基準法第12条による定期報告制度とは？

災害などの際、建物が崩れたり、倒れたりすると非常に危険です。人命に関わることでもありますし、建物の規模によっては多くの人が危険に晒される事となります。そうした事故を防ぎ、建物の安全性や適法性を確保するためには第三者によるチェックが必要です。

建物を建てる際には建築確認と完了検査によって安全性が確認されています。しかし、時間が経てば建物や設備の老朽化が進むため、その後も安全性・適法性を確保するためには、日頃の維持管理が必要です。それを怠ってしまい、建物や設備の老朽化が進んだままになっていると、地震や火災などの災害によって大きな事故が起こりかねません。

そうした事故を防ぎ、建物の安全性や適法性を確保しなければなりません。建築基準法第8条には「建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない」と定められています。

その上で、建築基準法第12条では、一定の要件を満たす建築物等については、その所有者の義務として、一級建築士などの定期的な調査・検査を受けて、その結果を特定行政庁（建築主事を置いている地方公共団体の長）に報告することが定められているのです。平成28年には建築基準法が改正され、この定期報告制度はより厳しいものとなり、その対象も拡大しました。

定期報告制度の対象となるのは？

定期報告制度の対象となる建築物等としては、（1）特定建築物、（2）建築設備（給排水設備、換気設備、排煙設備、非常用の照明装置）、（3）昇降機等（エレベーター、エスカレーターなど）、（4）防火設備が定められており、これらについて経年劣化などの状況を定期的に点検することが求められています。

以前は、地域時の実情に応じて、特定行政庁が報告の対象を定めていましたが、平成28年の改正により、避難上の安全確保の観点から、

・不特定多数の者が利用する建築物及びこれらの建築物に設けられた防火設備
・高齢者等の自力避難困難者が就寝用とで利用する施設及びこれらの施設に設けられた防火設備
・エレベーター、エスカレーター、小荷物専用昇降機

については、国が政令で一律に報告の対象としています。それ以外の建築物等については、引き続き特定行政庁が地域の実情に応じて指定することになっています。

なお、（1）の特定建築物とは、病院やホテル、学校、共同住宅といった用途に供される建築物で、その用途に供する部分の床面積が100平方メートルを超えるもの、また、5階建て以上の建物で、かつ延べ面積が1,000平方メートルを超える事務所等がこれに当たります。

定期報告制度の内容は？

特定建築物の調査は、「敷地・地盤」「建物の外部」「屋上・屋根」「建築物の内部」「避難施設等」「その他」の6項目があります。それぞれの内容については下の図にまとめておきますのでご確認ください。

次に、建築設備の点検内容について確認しておきましょう。対象となる建築設備は、「機械換気装置」「機械排煙装置」「非常用照明装置」「給排水設備」の4つです。ただし、「給排水設備」については、特定行政庁によって対象外となるケースもありますので、管轄の行政庁に確認してください。

次は防火設備について触れておきましょう。定期報告の対象となる防火設備は、「防火扉」「防火シャッター」「耐火クロススクリーン」「ドレンチャー」の4種類です。災害時に問題なく作動するかの確認が行われます。
もっとも多く設置されているのが防火扉で、ビルの階段などによく設置されています。防火シャッターは病院やショッピングモールなどによく設置されています。耐火クロススクリーンはガラスクロスでできたスクリーンで、天井から降りてきて炎と煙を遮断することができます。ドレンチャーとは、天井に設置した散水ヘッドから水を噴射して水の幕をつくることで炎と煙を遮断する装置です。
なお、昇降機については、一般的に専門の業者が保守点検の際に定期検査を行っていますのでここではふれません。

定期報告の時期は？ どこに報告するの？

定期報告は定期報告書を作成して特定行政庁に提出することで行います。
定期報告の時期は、対象となる建築物、建築設備等によって異なっています。特定建築物はだいたい3年ごと、建築設備、防火設備、昇降機については毎年となっています。詳細については、建築物が所在する特定行政庁に確認をしてください。

調査・検査を行う有資格者とは？

定期報告のための調査・検査は、専門技術をもった有資格者が行うことになっています。調査・検査資格者は法律で定められており、国が当該者に対して資格者証を交付しています。また調査・検査について不正な行為をした場合には、資格が取り消されることとなっています。

定期報告を行わなかったらどうなる？

定期報告制度は建築基準法に定められた制度であり、建築物等の所有者には定期報告が義務付けられています。これを行わなかった場合や虚偽の報告をした場合には、「100万円以下の罰金に処する」と建築基準法第101条に規定されています。

期限までに定期報告を行わない場合には、特定行政庁から督促状が送付されます。これを無視して定期報告を行わなかった場合は、罰金が科される可能性があることは知っておいてください。

まとめ

建築基準法第12条に定められた定期報告制度について確認してきました。この制度は、建物を利用する人たちの安全確保はもちろんのこと、建物の状況を把握し、適法で安全な状態を保つことで、建物自体の寿命を延ばすことにもつながります。

万が一、事故が起きた場合には人命が危険にさらされるだけでなく、多大な責任問題も発生することでしょう。この定期報告制度を有効に活用して、建物の安全性確保に努めていただきたいと思います。