減価償却とは？ マンションを売却する前に知りたいお金の話

「減価償却」は、マンションの売却時などにあらかじめ知っておきたい知識のひとつです。なぜなら、減価償却費がいくらになるのかによって、売却後に申告する税額が大きく異なるからです。そこで今回は、不動産における減価償却とは何か、減価償却費はどのように計算すればよいのかを詳しく解説します。

マンションの売却時に生じる税金とは？

所有しているマンションを売却した場合、利益が出れば「譲渡所得税」という税金を納めなければなりません。譲渡所得税は、勤務先からの給与や事業による売上のような所得とは分離して課税されます。また、不動産売却による譲渡所得がマイナスになるという場合には課税されません。譲渡所得税額は「課税譲渡所得の金額」と「税率」で決まります。

課税譲渡所得の計算方法

課税譲渡所得は、マンションの売却で得た利益からマンションの購入や売却にかかった経費などを差し引いて計算します。

課税譲渡所得＝譲渡価額（収入金額）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

取得費は、購入時の金額ではなく、売却する時点の不動産価値をもとに計算します。建物は月日が経つごとに劣化するため、購入時の物件価格から減価償却費を差し引いて計算します。

税率は所有期間が5年を超えるかどうかで変わる

税率は、対象となる不動産の所有期間によって定められています。具体的には、所有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年を超えるか超えないかで、税率が大きく異なります。5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、長期譲渡所得の方が短期譲渡所得よりも税率が低く設定されています。居住用マンションの場合、所有期間5年以上の長期譲渡所得の税率は、所得税が15.315％、住民税が5％で合計20.315％、5年以下の短期譲渡所得の税率は、所得税30.63％、住民税 が9％で合計39.63％となります。（所得税は、復興特別所得税2.1％の上乗せを含みます）

短期譲渡所得：所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％＝20.315％
長期譲渡所得：所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％＝39.63％

減価償却費とは

建物は新築時から時間が経過するとともに劣化し、税法上の観点で資産価値が少しずつ下がっていきます。減少した価値を金額に換算した数字が「減価償却費」です。不動産を売却する際、取得費を経費として計上できますが、減価償却費は、取得費の一部として差し引くことが認められています。売却益から経費や控除を差し引いた課税譲渡所得を減らすことができれば、譲渡所得税も抑えることができるため、節税に繋がります。

減価償却費は「物件の取得価格」に「耐用年数に応じた償却率」をかけることで算出します。このとき「物件の取得価格」は、あくまでも建物自体の価格であって、経年劣化が見込めない土地の価格は含まれません。

減価償却の計算方法について

減価償却費の計算方法は大きく分けて、定額法と定率法の2つがあります。

定額法

定額法は毎年同じ金額を償却していく計算方法です。その金額は減価償却の対象となる金額を耐用年数で均等に割った額になります。自宅用マンションであれば、非事業用資産の耐用年数を使って減価償却費を算出します。

【平成19年3月31日以前に取得したマンションの場合】
減価償却費＝建物購入代金×0.9×旧定額法の償却率×経過年数

【平成19年4月1日以降に取得したマンションの場合】
減価償却費＝建物購入代金×定額法の償却率×経過年数

定額法の場合、償却費の額が原則として毎年同額となるのが大きな特徴です。また、平成28年4月1日以降に取得したマンションの償却方法は定額法に一本化されたため、定率法を選ぶことができません。

参照：
国税庁／平成19年3月31日以前：No.2105 旧定額法と旧定率法による減価償却(平成19年3月31日以前に取得した場合)
国税庁／平成19年3月31日以降：No.2106 定額法と定率法による減価償却(平成19年4月1日以後に取得する場合)

定率法（平成10年3月31日以前に取得した場合のみ選択可）

定率法の償却費は、はじめの年ほど多く、その後、年とともに減少します。定率法の計算式は以下の通りです。

減価償却費＝前年末時点の未償却残高×定率法の償却率

ただし、定率法には「償却保証額」が定められています。償却額がこの償却保証額よりも少なくなった年分以後は、「改定取得価額×改定償却率」で計算します。つまり、定率法で計算したとしても、一定の年月を経過すれば定額法と同じような減価償却方法になるということです。

減価償却の計算に必要な項目

減価償却の計算に必要な項目は主に3つあります。まずは「建物購入代金」です。これは建物を購入する際にかかった価格から手数料などを引いた金額です。このとき、土地の価格は含まないので気をつけましょう。次に「経過年数」です。これは建物の所有期間のことを指し、6ヶ月以上の部分は端数切り上げ、6ヶ月未満の部分は端数切り捨てになります。所有期間が20年6ヶ月であれば、21年となります。この経過年数がわかったら「償却率」を計算します。

「償却率」は、一年ごとに失われてゆく価値を表す指標です。償却率は建物の耐用年数ごとに定められており、具体的な数値は建物の構造や法定耐用年数、築年数によって変わります。そのため、売却する物件の償却率を割り出すためには、まず建物の構造と耐用年数を調べなければなりません。建物の構造と耐用年数に応じた償却率は、国税庁のホームページで調べることができます。ただし、法定耐用年数に満たない築年数のマンションを売却する場合の耐用年数は、耐用年数から経過年数にすることに注意しましょう。たとえば、築20年の鉄筋コンクリート構造の場合、法定耐用年数は47年です。しかし、計算では「法定耐用年数47年－（経過年数20年×0.8）」となり、耐用年数31年として算出することになるのです。

参照：耐用年数、中古資産の耐用年数」国税庁

具体的な計算方法

前述の通り、マンション売却時にかかる税金を計算するには、課税譲渡所得金額（売却益）を計算する必要があります。「課税譲渡所得金額＝譲渡価額（収入金額）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で計算しますが、取得費を算出するにあたり、減価償却費がいくらになるのか計算する必要があります。

取得費は、相続した物件や極端に古い物件など取得費が不明な場合、概算法により「譲渡収入金額×」で計算します。しかし、原則としては実額法で計算した方が有利です。マンション購入時の本体価格に加え、仲介手数料や印紙代、登記費用など購入時にかかったあらゆる費用を計上することが節税に繋がります。ここから、所有期間中の減価償却費を差し引いた額が取得費となります。

そこで、減価償却の具体的な計算手順を紹介します。まずは償却率を知るために、建物の法定耐用年数を求めます。

居住用建物の耐用年数は、税法上の法定耐用年数の。たとえば、RC造やSRC造で非事業用のマンションなら47年の1.5倍で法定耐用年数は70年です。そして、その耐用年数に対応する償却率は0.015になります。もしも購入金額が4,000万円で築年数が20年、RC造のマンションであった場合、前述の「減価償却費＝建物購入代金×0.9×旧定額法の償却率×経過年数」で計算します。まずは、購入金額から土地部分の金額を引きます。土地代が2,000万円であったならば、建物部分の費用は2,000万円です。そうすると、定額法での計算式は「2,000万円×0.9×0.015×20年＝540万円」となります。この金額が、減価償却費となるのです。

将来のためにも必ずチェック

マンションを売却したら、売却で得た所得は課税対象となるため、確定申告をしなければなりません。減価償却費を計上できれば、売却益にかかる税金を最小限に抑えることができます。また、不動産所得はマンション売却の際だけでなく、転勤などで賃貸に出す場合にも発生します。そのため、今のところマンション売却の予定はないという人でも、減価償却の計算方法を知っておいて損はありません。これからマンションを購入しようという人は、減価償却費についても考慮しながら家探しをしてみてはいかがでしょうか。