住宅ローン減税の控除期間が3年間延長！ いつ契約・引き渡し分からが対象？

これから住宅を取得しようという人には朗報です。2019年10月からの消費税率引き上げ対策の目玉として、住宅ローン減税の控除期間が3年間延長されることになりました。詳しく見ていきましょう。

消費税率10％が適用されるタイミングは？

今回の控除期間延長は、「消費税率10％が適用される住宅」を一定期間に取得した際に適用されますが、そもそも住宅取得において、消費税10％が適用されるタイミングはどうなっているのでしょうか？

住宅取得に関しては住宅の「引渡し」が｢2019年9月30日」までは8％、「2019年10月１日以降」であれば10％の税率です。注文住宅の場合には、完成時期が遅れるケースもあるため、建築工事請負契約を半年前の｢2019年3月31日｣までに締結すれば、引渡しが2019年10月以降になっても現状の8%が適用される経過措置があります。なお、分譲住宅でもリフォームや設備の追加工事がある場合は2019年3月31日までに契約を締結すれば消費税率8％が適用されます。

住宅ローン減税の控除期間が3年間延長されるのはいつから？

まず、現時点での住宅ローン控除の内容を確認しておきましょう。居住年が平成26年4月～平成33年12月31日までの消費税率8％の物件における住宅ローン減税の控除期間はこれまで通り10年間、最大控除額は年末借入金等の年末残高の1％です（図表１参照）。

これが、2019年10月から消費税率が10％に引き上げられることを受け、2019年10月から2020年末の間に新たに契約し、引き渡された住宅やマンションについては、住宅ローン減税を受けられる時期が現行の10年から13年に延長されます。

注文住宅の場合は2019年4月以降の契約かつ10月以降の引き渡し、建売住宅とマンションは2019年10月以降の引き渡し物件が対象で、いずれも2020年末までに引き渡される契約に限られます。

なお、注文住宅の場合、19年4月以降に契約しても、同年10月までに引き渡された場合は対象とはなりません。また、既に住宅ローンを組んでいる人のように、対象期間外の場合も適用対象外です。

住宅ローン控除額は、10年目まではこれまでと変わらず、11年目以降は【1】建物価格（最大4,000万円）の2％を3等分した額、もしくは【2】10年目までと同じ方法で計算した額（つまり住宅借入金等の年末残高の１％（最大40万円））のどちらか少ない方が減税額となります。

具体的な例で見てみましょう。

物件価格：3,600万円（うち建物価格2,100万円）
借入金額：3,000万円
借入期間：35年
金利：1.33％（【フラット３５】2019年1月最頻金利）
返済方法：元利均等返済
ボーナス返済なし

11年目の年末の住宅ローン残高：22,026,536円
【1】建物価格の2％を3等分した額：2,100万円×2％÷3＝140,000円
【2】年末の住宅ローン残高の1％：22,026,536円×1％＝220,200円（100円未満は切捨て）
※2019年1月に借り入れしたと仮定

このケースで考えると、「建物価格の2％を3等分した額」の方が少ないので、この年の住宅ローン控除の最大額は140,000円となり、もしこの年の所得税が140,000円以上あれば、全額が還付されます。

つまり、土地は非課税ですので、消費税率の引き上げが影響する建物価格について税率アップ分の2％が概ね減税される、というわけですね。

その他の増税後の住宅取得優遇制度（2019年1月時点での予定も含む決定事項）

実は、消費増税対策は住宅ローン減税の期間延長だけではありません。次世代住宅ポイント制度の創設も予定されています。

これは、一定の省エネ性、耐震性、バリアフリー性能等を有する住宅や家事負担軽減に資する住宅の新築やリフォームを行う場合を対象に、様々な商品等と交換可能なポイントを付与するもので、新築では最大35万円相当、リフォームはで最大30万円相当のポイントがもらえます。

また、若者世帯（40歳未満の世帯）、子育て世帯（18歳未満の子を有する世帯）がリフォームを行う場合に上限を45万ポイント（既存住宅購入がともなう場合は60万ポイント）に引き上げる手厚い支援も設けられるようです。
さらに、すまい給付金も最大給付額30万から50万に拡充される予定となっています。
　
これらの優遇制度はいつ住宅を取得するか、引渡しを受けるか、取得する住宅のスペック、あるいは本人の収入などで適用の可否や金額が変わります。不動産売買契約はすでに締結している場合でも、契約から決済までにタイムラグがあるので、これも考慮していつ取得するのか計画を立てて、制度の使い漏れのないようにしましょう。