マンションのデベロッパーとは？ 果たす役割、ゼネコンとの違いをおさらい

マンションを購入するときによく聞く言葉に「デベロッパー」があります。基本的には、マンションの売り主になるのがデベロッパーです。たとえば、マンションは、企画が立ち上がり、土地が購入され、建物が建てられ、購入者に引き渡されるまでに、さまざまな業者が関わっています。この記事では、マンションが建てられるプロセスでデベロッパーの果たす役割などについて解説していきます。

そもそもデベロッパーとは

デベロッパーとは、英語で「開発」を意味する 「development」 から来ている単語で、土地や街の開発事業を主な業務としている不動産会社のことを指します。不動産といっても、街区の大規模再開発や、高層マンション開発、またはリゾート開発などの比較的投資額の大きなものを手掛けることがデベロッパーの特徴といえるでしょう。

たとえば、デベロッパーが採用する都心部で見られる大規模再開発の手法は、次のようなものです。ある地区の街区全体を敷地にして、中央に超高層タワーを建てて、オフィスやホテルを誘致します。そして、その周辺には商業施設や緑地などを設けたり、美術館や音楽ホールなどの文化施設を建てたりして、複合的に開発を行います。まさに、都市を作り上げるといってもよいでしょう。都市開発デベロッパーは、このような都市環境形成に最初から最後まで関わるわけです。

マンション開発では、開発から分譲までを、さまざまな業者と共同しながら、主導する役割を果たします。デベロッパーによるマンション開発の主な目的は、投資によるリターンの確保といえます。最も大きなリターンを得るために、投資の上流から下流までを効率的に管理するのです。具体的には、どこに建てれば最も高い値段で売れるのか、どのようなターゲット向けに訴求すべきかという企画を最初に立ち上げます。また、そのような目的を達成するために必要な空間と環境のデザインについても注意深くコントロールしながら、総合的な戦略をもとに開発を進めるのです。

デベロッパーとゼネコンの違い

デベロッパーと混同しやすいものに「ゼネコン」があります。ゼネコンとは、「ゼネラル・コンストラクター」の略称で、総合建設会社を意味します。マンション開発における役割分担は、デベロッパーが開発計画を立てて、その計画に従って、ゼネコンが実際に建物を建てるのです。つまり、デベロッパーが検討したコンセプトなどに基づいて、技術力を持ったゼネコンが具体化していきます。といっても、ゼネコン自体は主に監理業務を行う場合がほとんどです。監理業務とは、実際に現場で建設工事を行う中小の業者を束ねる役割を指します。

マンションの建設を例に挙げると、まず基礎の杭を打ち込む業者や、鉄筋コンクリートで躯体を造る業者が作業します。躯体ができると、電気関係の配線業者、設備を設置する業者、家具やインテリアを担当する内装業者が入ります。ゼネコンは、このようなさまざまな業者の作業を、安全に工期内に完成できるように管理します。要するに、下請け業者をまとめる、元請けの立場です。このようなゼネコンのなかには、スーパー・ゼネコンと呼ばれる、実際の建設監理業務に留まらず、デベロッパー的な企画力を持っているところもあります。スーパー・ゼネコンの場合、デベロッパーと共同で開発事業を行う場合も多いのですが、資金力や条件が整えば単独で開発を手がけるケースもみられます。

マンションブランドとデベロッパーの関係について

主にマンション開発を手がけるデベロッパーを「マンションデベロッパー」と呼ぶことがあります。本業から派生してマンション開発を行うようになったデベロッパーも多く、いくつかの系統に分かれます。たとえば、日本で大手としてよく知られているマンションデベロッパーには、財閥系、鉄道会社系、ハウスメーカー系などの系統があります。財閥系は主に不動産業の派生として、鉄道会社系は沿線開発の一環として、ハウスメーカーは住宅産業の業態拡大として、マンション開発を行っています。各マンションデベロッパーは、それぞれ独自のマンションブランドを持っているのが一般的です。

マンション建設投資へのリターンを最大化するには、単に居住スペースとしてのマンションを販売するのではなく、高い付加価値を生む必要があります。そのため、デベロッパーごとにマンションの設備やデザイン、管理などに独自の工夫を凝らしているのです。それがロイヤリティーを生み、マンションブランドとしての付加価値を高めています。実際、ブランドイメージが高いマンションであれば、リセール時に価格が下がらないこともあります。つまり、マンションブランドは、資産価値を左右する場合が多いため、購入時にどのデベロッパーのブランドにするかは十分に検討する必要があるといえます。

良心的なデベロッパーを見分けるポイント

居室としてのマンションの品質や、従業員の顧客対応の丁寧さはデベロッパーによって差があるのが一般的です。マンションは高価格商品であり、デベロッパーによっては、居住スペースではなく、投資対象とみなしているところもあります。実際、投資という側面が強い物件では、実際の住心地よりも見た目のイメージや高級感を重視した設計になりがちです。逆に、良心的なデベロッパーの提供する物件では、住みやすさやメンテナンスのしやすさを重視した設計になっています。

一般に、広告宣伝費が大量に投入され、知名度が高いマンションブランドやその物件については、なんとなくイメージがよく感じられます。しかしながら、そのようなイメージと実際に建てられた物件の品質とは直接の関係はないと考えたほうがよいでしょう。住むことを前提に考えれば、知名度や規模に関係なく、信頼できるデベロッパーからマンションを買うことが最も大切なポイントなのです。そのためには、ぜひ自分の足でいろいろなデベロッパーの物件を回ってみることをおすすめします。実際に物件を見たり、担当者と話をしたりすれば、自分たちの生活の場を提供してもらうのにふさわしいデベロッパーが見つかることでしょう。

デベロッパーの経営状態もチェック

不動産業界は景気に左右されやすい業界です。また、大規模開発には巨額の投資が不可欠なので、融資を受ける金融業界の動向とも密接な関係があります。そして、金融業界は加熱しすぎると、法律の規制が入る場合があり、そうなると資金の流れが急激に冷え込むことがあるのです。このような経営環境の急激な変化によって、デベロッパーが倒産するリスクがないとは言い切れません。もし、デベロッパーが倒産すると、開発しているマンションのブランド価値が低下するおそれがあります。そこで、マンションの買い手としては候補に挙がっているデベロッパーの経営状態もチェックすべきです。

デベロッパーの一般的な投資手法から判断すると、マンション開発の資金は主に借入金でまかなわれています。そのため、在庫が増えると返済分の資金が確保できず、経営状態が悪化する可能性があります。このような財務状況は、借入金の金額や、マンションの在庫数の推移などをチェックすることで確認できるでしょう。同時に、不動産市場の現況を判断するために、不動産市況の一般動向を表す「不動産価格指数」などを活用することも必要です。両者を比較することで、そのデベロッパーだけが伸びているのか、市況全体が上向きなのか、またその逆なのかが客観的に判断しやすくなります。そのほか、各社の基礎体力を判断するために、業歴や得意分野をチェックするのもよいでしょう。

マンションを買うならデベロッパー選びも大切

マンションを開発するデベロッパーには、さまざまなタイプがあります。住まいとしてのマンションを買うのであれば、物件そのものも重要ですが、売り主であるデベロッパーもしっかり選びましょう。一般的に、マンションは一生のうちにいくつも買うものではありません。失敗しないためにも、信頼できるデベロッパーから購入したいものです。自分の目的に合ったデベロッパーを見つけるためには、広告などのイメージだけではなく、顧客サービスの充実度や経営状態なども加味し、総合的に判断して冷静に選ぶようにしましょう。