東京23区の平均価格は6,242万円。マンションバブルはいつまで続く？

ここ数年、「不動産バブル」「マンションバブル」という言葉を耳にする機会が増えました。東京をはじめとする都市圏では地価が上昇し、首都圏の新築マンションの平均購入価格も5,452万円にまで上昇しています。マイホームの買い時を見誤らないためにも、不動産を取り巻く現在の状況をしっかり押さえておきましょう。

不動産バブル時代を迎えた日本

平成30年地価公示で全国の最高価格地となったのは、12年連続で東京都中央区銀座の「山野楽器銀座本店」で、１平方メートルあたり5,550万円。前年の5,050万円に続き、過去最高額を3年連続で更新しました。これは平成バブル期以上の水準です。

最近は、第2次不動産バブル時代といわれています。地価の上昇は東京・大阪・名古屋の三大都市圏のみならず、地方四市といわれる札幌・仙台・広島・福岡といった都市にも波及。住宅地が3.3％の上昇、商業地は7.9％の上昇を記録しました。

東京のマンションは庶民が購入できない価格に!?

リクルート住まいカンパニーの2017年首都圏新築マンション契約者動向調査による、2017年の新築マンションの動向は以下の通りです。首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）における新築マンションの平均購入価格は5,452万円となり、2001年の調査開始以来の最高額となりました。購入価格は｢6,000万円以上｣が31％、｢5,000～6,000万円未満｣が24％で、5,000万円以上で全体の半数以上を占めています。東京23区では、調査以来初めて平均購入価格が6,000万円を超え、6,242万円となりました。

＜首都圏の新築マンション＞
・平均購入価格は5,452万円
※5年連続上昇、2001年の調査開始以来、最高額
※2016年の5,081万円から＋371万円
※東京23区の平均購入価格は6,242万円

・契約世帯の総年収は平均944万円

・自己資金の平均は1,214万円
※｢200万円未満｣が29％いる一方、1,000万円以上も35％いる

・ローン借り入れ総額の平均は4,568万円
※2005年以降最も多い
※｢5,000万円以上｣が2016年から7ポイント増加し、35％に

現在は、まさに「不動産バブル期（マンションバブル期）」といえます。首都圏では1億円以上の新築マンションもよく見かけるようになり、都心のマンションは、なかなか手の届きにくいものとなってきました。

「土地神話」で不動産が高騰した平成バブル

1986年11月から1990年中頃まで続いた好景気を「平成バブル」と呼ぶことがあります。この時期も、地価はかけはなれた価格まで上昇しました。人々は、土地や株の値段は永久に上がり続けるものだと思っていました。

平成バブルは、日本列島中、僻地にいたるまで軒並み土地の値段が上がりました。土地だけでなく、あらゆるモノやサービスにも、買い手が殺到したのです。

不動産がこの時期に高騰したのは、企業が銀行から借り入れして新規事業に投資するよりも、株や不動産で収益を得る考えに流れたから。経済が成熟し、さらなる挑戦をしなくなっていったからです。不動産の価値は決して下がらないという「土地神話」が生まれ、日本全国の地価が高騰しました。

1990年、日銀は急激な金融引き締めを行いました。次いで土地関連の税金を上げ、銀行の融資も制限。土地の価値は、急激に降下しました。状況は一転。不動産や株を売りに出す人が急増し、地価や株価は暴落しました。

平成バブルとどう違う？

平成バブルは、日本列島中、僻地に至るまで土地の値段が上がりました。また、土地だけでなく、モノ、サービスなど、あらゆるものに買い手が殺到しました。例えば、ゴルフ会員権も投資・投機の対象の一つとなり、相場が急騰したが、バブル崩壊とともに相場が下落しました。

今回の不動産バブルは、値上がりするものもあれば、しないものもあります。例えば、都心部のマンションは高騰していますが、地方都市の郊外の住宅は下落。一つの物差しではかれないことが特徴といえるかもしれません。

今回の不動産バブルはいつまで続くか

平成バブル崩壊から25年以上が経ちました。金利の急激な操作が平成バブル崩壊の引き金になっていることを、政府や日銀は承知しています。ですから、金融緩和の出口戦略を考え始めた気配は見られても、きわめて慎重に行うでしょう。今回の不動産バブルはゆるやかに終息していくと予想されます。

不動産バブルが終わる時期は、投資家が日本の不動産市場から手を引き始めたときともいえるでしょう。今回の土地の高騰は、投資家が購入していることも一因とされています。マンション自体の値段が上がると、「キャピタル・ゲイン（売却益）」が得られます。しかし、値上がりが止まると、投資家は一気に売りに出します。都心のマンションを所有している中国人投資家などは、すでに売りに出し始めているとも噂されています。つまりバブルは、終焉を迎えつつあるのかもしれません。

平均的なサラリーマンの買いどきはいつ？

今回の不動産バブルのあおりを強く受けるのは、都心の高価格帯の物件を選ぼうとする人たち。地方にある物件や一般的なサラリーマンの所得層をターゲットに販売されている物件は、住宅ローン金利や消費税率などが、総支払額に大きく影響を及ぼします。自分はいつ買うべきなのか、見極めが正しいか確かめるために、支払総額やかかる税金、減税制度などを多面的に調査をしてみましょう。