マンションの坪単価｜計算方法と相場を知って賢く物件を選ぶ方法とは

マンションの価格を比較する際に良く使われる坪単価。坪とは尺貫法の単位のことで、畳2畳分の広さに相当します。平方メートルから坪に換算するのは、坪数に0.3025を乗じるのが一般的です。坪単価は、土地の相場や工事費の目安を調べる際にも良く使われます。今回は、マンションの坪単価について詳しく知っておきましょう。

マンションの坪単価とは

マンションの坪単価とは、マンション価格1坪あたりに換算した数値のことです。20坪（約66.12平方メートル）のマンション価格が4,000万円の場合は、坪単価は200万円となります。新築マンションの場合は、販売価格の総額を販売面積全体で計算した平均坪単価を、そのマンションの価格の目安として使うケースがあります。

【坪単価計算例】

坪単価を知るメリットは、大きく2つあります

1.マンション選びの際の基準にできる
坪単価を利用することで、専有面積の異なる物件の比較が簡単になります。マンションの方位や階数が同じ物件を容易に比較することが可能です。また、異なるマンションの坪単価を比較することで、そのエリアの相場がわかります。

2.売却の際にも役に立つ
売却する際にも、坪単価で比較することは有効です。4,000万円で購入した20坪のマンションを売りに出したとき、3,000万円で購入希望の人が現れたら、坪単価150万円で購入希望、という意味です。同条件で売りに出されている物件の坪単価と比較すれば、相場がわかります。

坪単価の特性を知って賢くマンション選びを

マンションのマーケティングシステムを提供する株式会社マーキュリーによれば、2017年上半期坪単価上位エリアランキングは1位「港区六本木 1388.7万円／坪」、2位「港区南青山 905.4万円／坪」、3位「港区元麻布 859.6万円／坪」でした。

下半期坪単価上位エリアランキングは、1位「千代田区永田町 924.8万円／坪」、2位「港区元麻布 833.6万円／坪」、3位「渋谷区猿楽町 790.4万円／坪」となり（投資用マンションを除く）、2017年は港区・千代田区・中央区がランキングの大半を占めています。

坪単価は、とても便利な指標ですが、単に価格だけを比較すると失敗する可能性があります。物件選びの際は、次の点に注意しなくてはなりません。

1.玄関ポーチ、バルコニー面積に注意する
通常、これらは延べ床面積に含まれませんが、価格には反映されることになります。ルーフバルコニー付きの居室をイメージするとわかりやすいです。

これらの部分は、建築費がかかっても、床面積としてカウントされないので、居室内のグレードが同じでも坪単価は高くなります。施工床面積にはそれらの面積が含まれているので、延べ床面積よりも大きい数値になります。

そのため、施工床面積をもとにして計算された坪単価は、延べ床面積をもとにして計算された坪単価よりも安くなります。

2.延べ床面積が小さいと、坪単価は割高に
かかってくる費用も安くなると勘違いをしやすいのですが、坪単価は、建物の延べ床面積が小さくなるにつれて割高になっていく傾向があります。延べ床面積を小さくしてもバスルームやキッチン、トイレなどは大きい面積の居室と同等のものを設置します。これらの設備は通常のフロアなどと比べると、面積当たりにかかる費用が高くなります。

3.算出の基準がハウスメーカーごとに異なっている
坪単価の明確な定義は法律に定められているわけではないため、ハウスメーカーや工務店によって異なります。床面積ではなく、施工床面積で算出している場合もあるのです。

つまり、延べ床面積では、玄関ポーチ、バルコニーは面積に入っていませんでしたが、施工床面積では算入されていることになります。メーカーがどの算出方法を使用しているかを確認しておく必要があります。

4.坪単価の低い物件のグレードをチェックする
坪単価を安くするために、メーカーが意図的に住宅設備のグレードを下げる場合があります。グレードが自分の意向に沿わない場合は、オプションなどでグレードアップを図ることになります。そうすると、最初の想定よりも建築費が高くなり、坪単価も上がりますので、注意が必要です。

坪単価は有効な判断材料の1つですが、坪単価のみに依存して判断しないようにすることが大切。特に水回りなどの住宅設備が自分に合っているか、合わせてチェックしましょう。