不動産業界の2020年問題。管理不全マンション増加でスラム化の危機!?

不動産業界でも話題になっている「2020年問題」。ニュースなどで耳にしたことがある人も多いと思いますが、具体的にはどんな問題を抱えているのでしょうか。不動産業界の「2020年問題」について、ひも解いていきましょう。

不動産業界の「2020年問題」とは？

不動産業界における2020年問題とは、東京をはじめとする首都圏地域で上昇傾向にあったマンション価格が、大会終了後に暴落する兆しがあることを指します。

大会開催が決定した2013年以降、諸外国の都市圏と比べてマンション価格が低めなこと、円安傾向にあることから値上がりを見越して集まった海外投資家が、2020年をメドに手を引くだろうと、専門家は予想しています。

投資物件がキャピタルゲイン（売買差益）狙いで2020年までに大量売却されれば、需給バランスは一気に崩壊。また、東京都の人口は2025年にピークを迎える予定で、人口減時代に突入します。高齢化も進んで住宅需要が落ちこむと、「管理不全マンション」の増加も懸念されています。

管理不全マンションがもたらすもの

管理不全マンションとは、管理組合がない、機能しないなどの理由で、維持・管理や修繕が十分に行われていないマンションのことです。

管理組合は分譲マンションを購入した「区分所有者」で構成されます。組合は、管理費や修繕費の徴収、エレベーター、外壁、配管などの共用部分を維持管理しています。ところが、管理組合がなかったり、住民の高齢化が著しかったりすると、マンション維持の仕組みが正常に機能しないことがあります。

投資ブームで中国をはじめ、海外の個人・法人が日本のマンションを所有しています。このことが、管理組合の機能を滞らせている場合もあるのです。外国人や外資系企業のオーナーは、管理費や修繕積立金についての認識が薄く、徴収が困難になることも。また、理事会に参加しない、参加しても言葉がわからない、日本の慣習がわからないといった問題もあります。結果、理事会でのスピーディーな決定が困難に。結果、管理不全マンションとなり、経年劣化による老朽化が進むことで、スラム化していく可能性もあります。

東京都住宅政策審議会も2015年9月の答申で、「空き住戸の増加や管理組合の機能低下等によって管理不全に陥り、スラム化を引き起こす」と述べています。

現状では建て替えも難しい

老朽化したマンションの建て替えという選択肢もありますが、実現が難しいのが現状です。建て替え決議を可決するには区分所有者および議決権の5分の4以上の賛成が必要になります。高齢になると「今さら大金をかけて建て替えなくても、このまま静かに暮らしたい」と考える人が多数です。

そのため、賛成票が得られず、朽ちていくのを待つだけになってしまっているマンションは少なくありません。

管理組合を株式会社化し、窮乏した財政を立て直す

マンションの建て替えを円滑に進めるために「管理組合を法人化すれば、50％超の議決権で意思決定でき、建て替え決議がしやすくなるのでは」と提言する専門家もいます。法人化することで、事業戦略が立てやすくなりますし、金融機関からの融資も受けやすくなり、さらに投資が集まる可能性もあります。

都心部なら、容積率が建てた当時の倍になっているケースはめずらしくありません。倍の規模のマンション建設を行い、新しい住人やテナントを入居させれば、外部経済を取り込むことが可能に。そうすれば、今までの入居者が負担する建て替え費用も少なくなります。

管理機能の健全化を図ること、スピード感のある意思決定が行える組織に生まれ変わることで、不動産の2020年問題は解決方向へと進んでいくかもしれません。

これからマンションを購入するときに気を付けること

自分のためにマンションを選ぶときは、管理が行き届いているかをチェックすることが必要です。中古マンションの場合は、どのような修繕計画になっているか、マンション全体の管理費の滞納金はあるかなども確認することをおすすめします。これらのことは、不動産会社を通して調べてもらうとよいでしょう。

マンションのハード面だけでなく、ソフト面も併せて検討すれば、住み心地の良いマンションを選ぶことができるのではないでしょうか。