親の土地に家を建てるときは、将来相続でモメないように注意

マイホームを取得する方の中には、実家の親の土地に自分の家を建てる方もいるでしょう。その場合、親の家と隣接した場所に建てたり、親の家を取り壊して新たに二世帯住宅を建てたりすることなどが考えられます。親の近くに住むことは、親子ともになにかと便利ですが、将来、相続でトラブルにならないような配慮が必要です。

不動産は、相続時に遺産分割がしにくい財産

親の土地に子どもが家を建てるケースはよくあります。子どもにとっては土地代を負担せずに家を建てることができるので助かります。また、親が近くにいれば子育ての支援などを期待することもできるでしょう。親にとっても、将来自分に介護が必要になるかもしれないことなどを考えると、子どもが近くに住んでいることで安心感を得られます。

実家の親の土地に子どもが家を建てるときの形態を例に示すと、下図のようになります。

親の土地に子どもが家を建てる場合、親が生きているうちはいいのですが、子どもに兄弟がいると、親が亡くなったあとに問題が生じる場合があります。死亡した親の財産を遺族で分けることを「遺産分割」といいますが、お金などと違って、不動産は均等に分けることができません。そのため、遺産分割の時に不公平を解消できないと子ども同士の争いが生じ、トラブルに発展しかねないのです。

下の図の家族構成と父の財産の場合で考えてみましょう。

自宅については、上の図の【例1】・【例2】のような状況だとします。

この家族構成の場合、父が死亡すると、父の財産は、長男と長女がそれぞれ2分の1ずつ相続することができます。この割合のことを「法定相続分」といい、遺族である相続人の構成によって異なります。

なお、遺産分割は法定相続分の通りに行わなければならないわけではありません。遺族同士の協議で合意できれば、どんな割合で分割しても構いません。

しかし、合意に至らない場合は、家庭裁判所において調停による分割が行われ、調停でも解決しないときは、家庭裁判所の審判によって法定相続分に基づいた分割が行われます。

つまり、先の例においては、兄妹間の協議で合意さえできれば、誰がどの財産をどんな割合で相続することもできますが、合意できずトラブルに発展した場合、最終的にはそれぞれ2分の1ずつの財産を相続することになります。場合によっては、不動産を売却し換金した上で分割することになることもあります。

父の死亡時の財産は、「金融資産1,000万円」「自宅（家）1,000万円」「自宅（土地）2,000万円」の合計4,000万円ですが、父親の自宅（家と土地）は、すでに長男の自宅の一部にもなっていますので、長男としては、父の自宅（家と土地）を自分一人で相続したいでしょう。長女との共有や、長女一人だけの相続になると、将来、長男が死亡したときの相続で、長男の配偶者や子どもと長女の家族との間でトラブルが起こる可能性があります。

では、長男が父の「自宅（家）1,000万円」「自宅（土地）2,000万円」の合計3,000万円を相続し、長女が父の「金融資産1,000万円」を相続してはどうでしょう。この場合、長男は満足しても、長女は父の遺産の4分の1しか相続できず、不公平になることから、遺産分割の協議で異議を申し立てるかもしれません。

このようなトラブルを未然に防ぐためには、長男が親の土地に家を建てる前に、親子である程度対策を考えておく必要があります。

法定相続分通りに子供が相続できるように、親が生前に財産形成をする

最も有効な対策は、日頃から兄弟同士で仲良くし、親子間でも会話をしてそれぞれの家族の事情などを共有する機会を作って信頼関係を築いておくことでしょう。親の立場から、相続に関する考え方やその理由などについて話をし、子どもに理解を求めておくことも大切です。

しかし、だからと言って、親が亡くなる前に遺族同士で遺産分割協議をして取り決めをし、書面を作っておいても効力はありません。遺産分割協議書は、親が亡くなったあとのものしか有効ではありません。

トラブルを防ぐ方法の一つに、親が生前に、法定相続分通りに遺族が相続できるような財産構成にしておくやり方があります。先の例でいうと、父は自分の「自宅（家と土地）3,000万円」を長男に相続させる一方で、長女にも3,000万円の相続をさせることができるよう、現在保有している1,000万円の金融資産を生前に増やして3,000万円にするという方法です。こうすることによって兄妹間の不公平を解消することができます。

親が生前に遺言を書く。ただし遺留分に注意

親が生前に遺言を書いておけば、親が指定した通りに子どもに財産を相続させることができます。先の例でいうと、父が生前に、「自宅（家と土地）3,000万円」を長男に相続させ、「金融資産1,000万円」を長女に相続させる内容の遺言を書くのです。

ただし、遺言を書くときには、遺族が持つ「遺留分」に配慮する必要があります。遺留分とは、遺族が生活保障のために最低限相続できる財産の範囲のことで、遺言よりも優先されます。

遺留分は遺族の構成によって異なりますが、先の例のような子ども2人の場合は、それぞれの遺留分は法定相続分の2分の1、すなわち、一人あたり相続財産の4分の1ずつになります。

したがって、たとえば、父が、全財産の「自宅（家と土地）3,000万円」と「金融資産1,000万円」を長男に相続させるという内容の遺言を書いても、そのまま実現されることはありません。長女が遺留分を主張すれば、全財産の4分の1にあたる1,000万円は受け取ることができるからです。

遺言を書くときには、遺族の遺留分に配慮して書かなければ、指定した通りに実行されないことに注意が必要です。

親が生前贈与をする。ただし、贈与を受けた子どもには贈与税がかかる

親が生前に贈与をするという方法もあります。先の例でいうと、親が自宅（家と土地）を長男に贈与をして長男の財産にしてしまうのです。こうすることで、死亡したときの父の相続財産に自宅の家を土地は含まれなくなります。

ただし、贈与をする場合、一定額を超える財産の贈与を受けた子供には贈与税がかかることに注意が必要です。

代償分割によって遺産を分割する

親の自宅を特定の子どもが必要とするケースでは、「代償分割」という方法で遺産を分割することもできます。代償分割とは、不動産のように単純に分割できない財産を、特定の遺族が一人で相続する代償に、他の遺族に相応の代償金を支払って遺族の不公平を解消するやり方です。

先の例でいうと、兄妹がそれぞれ以下の財産を相続します。

長男：父の自宅（家と土地）3,000万円
長女：父の金融資産1,000万円

ただし、不公平を解消するために、長男が自分の財産から長女に別途「代償金1,000万円」を支払います。こうすることで、結果的にそれぞれ2,000万円の財産を受け取ることになります。なお、代償金は一括払いでなくても構いません。

代償金が贈与とみなされて贈与税がかることがないようにするためには、遺産分割協議書に代償分割に関する記載が必要です。

また、代償分割は代償金を支払う方に大きな金銭的な負担がかかることに留意する必要があります。

以上、述べてきたように、実家の土地に子どもが家を建てるような場合は、将来、親の家や土地を相続する際に、不公平だからと兄弟同士でトラブルが発生する可能性があります。それを避ける主な方法をご紹介しました。特に親に生前に実行してもらうことが多いだけに、あらかじめ親子間でしっかり話し合いをするようにしたほうがいいでしょう。