生産緑地による2022年問題とは？ 都市部の地価は本当に下がる？

Q.マイホームの購入を考えています。最近、「2022年問題で住宅価格が下がる」という話を聞きました。本当に住宅の価格は下がるのでしょうか。マイホーム購入は2022年以降まで待つべきでしょうか。（30代夫婦）

2022年問題とは？ 生産緑地って何？

「2020年の東京オリンピックを控える今、不動産は買い時なのか」という話と合わせて、最近耳にすることが多くなった話題の1つに、ご質問の2022年問題があります。この問題を考える上で知っておいていただきたいのが、「生産緑地」というキーワードです。最初にこの生産緑地とは何なのかをご説明しましょう。

生産緑地とは？

生産緑地とは、市街化区域内の農地のうち、地方自治体が生産緑地法に基づいて生産緑地地区に指定した土地のことです。宅地化が急激に進む中、環境保全のために緑地を確保するのがその目的です。生産緑地に指定された土地の所有者は、固定資産税の減免や相続税の納税猶予を受けられるかわりに、その土地を必ず農地として管理することが義務づけられています。

制度の期限は30年

生産緑地に指定された土地は、制度の期限である30年が過ぎると、当初指定した市区町村に対して買い取りを求めたり、他に引き継いでもらう人に譲ったりして手放すことが原則ですが、これができなかった場合には生産緑地の指定が解除されることになります。そうなると、それまで受けていた税務上の優遇措置が受けられなくなってしまうので、多くの土地が売却されるのではないかと予想されているのです。

現行の生産緑地法が施行されたのは1992年。この時に生産緑地に指定された土地が30年という期限を迎えるのが2022年です。こうして大量の土地が売却されることで需給バランスが崩れ、地価が大幅に下るのではないかと懸念されているのが2022年問題なのです。

三大都市圏の特定市における市街化区域内農地面積の推移

都市部の地価は本当に下がる？

2022年問題で本当に地価は下がるのでしょうか。先に結論を申し上げると、「地価が下がる場所は限定的ではないか」と私は考えています。たしかに、あるエリアで生産緑地だった土地が一斉に売りに出されることになれば、地価は下落する可能性が高いといえます。

しかし、生産緑地の所有者が必ず売りに出すとも限りません。生産緑地に与えられていた固定資産税の減免や相続税の納税猶予といった優遇措置は受けられなくなってしまいますが、実は固定資産は相続税の節税対策が他にないわけではありません。

貸家の着工数は増加傾向

具体的には、賃貸アパートなど貸家を建てることで、相続税や固定資産税の節税が図れるのです。国土交通省の「建築着工統計調査報告」を見ると、分譲住宅（マンション）や持ち家（注文住宅）の着工数は減少もしくは横ばいですが、貸家は増加傾向にあることがわかります。（※下記図「新設住宅着工戸数の推移」を参照）

その背景には、土地を手放さずにアパートなどを建てて、相続税、固定資産税の節税対策を図ろうという動きがあると考えられています。土地の相続税の評価額は、更地で相続するよりも、「貸家建付地」（アパートやマンションを建てて、それを人に貸している土地）として相続したほうが軽減されます。さらに、固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1まで軽減されるのです。

実際、2015年の相続税の増税を受けて、相続税対策を目的としたアパートなどの賃貸住宅が大量に建設されました。土地活用をビジネスとする多くの業者が相続税の増税をチャンスととらえ、土地の所有者にアパート経営をすすめたことも大きく影響したといわれています。

こう考えると、生産緑地の指定が解除されたからといって売却するのではなく、土地を手放さずに、相続税対策のためにアパートなどの賃貸住宅を建てようと考える人が出てきてもおかしくありません。2022年問題でも相続税の増税時と同じように、多くのアパートが建築されることになるかもしれません。

このような理由から、私は地価が下がるのも限定的ではないかと考えているのです。むしろ、相続税対策のためにアパートなどの賃貸住宅が数多く建設されると、賃貸住宅が供給過多となり、周辺の賃料相場が一気に下がる可能性も考えられます。そうなると、そのエリアで大家業を営む人の賃料収入が減少し、大きな痛手を受けることもあり得るでしょう。私としては、こちらの動向のほうが気になります。

新設住宅着工戸数の推移

2018年4月、特定生産緑地制度が施行

国としても、2022年に入って生産緑地が激減することは避けたいところです。生産緑地から宅地への転用を抑制するため、2017年に生産緑地法を改正し、生産緑地の面積要件を500平米以上から300平米以上に緩和。農作物の生産者がレストランや野菜の直売所を設けることも認め、生産者が生産緑地を活用しながら利益を得て、農地を維持しやすくなりました。

また、特定生産緑地制度を導入し、自治体が指定した特定生産緑地に関しては、生産緑地制度の期限である「30年」から、10年ごとに先送りできるように。生産緑地を保護し、環境保全に繋がる制度の施行に期待が集まっています。

家を買うなら2022年以降がいい？

ここまでお伝えしたように、2022年問題が与える地価への影響は限定的ではないかというのが私の予測です。そのため、値下がりを期待してマイホームの購入を2022年以降まで待つ必要はないと考えます。

2022年問題で大きな影響を受けるかもしれないのは、郊外の農地が多くあるエリアに限られた話であり、利便性の良い都心部や駅の近くというエリアが影響を受ける可能性は限りなく低いと思われるからです。

家を買う目的の再認識を

ここで改めて考えてみたいのですが、そもそも家を買う目的は何でしょうか？

それぞれのご家庭の事情があるとは思いますが、「子どもの成長に合わせて今買っておきたい」「賃料を払っているくらいなら、そのお金で自分の家を持ちたい」「老後や家族のために資産として残しておきたい」といった思いをお持ちではないでしょうか。

そうであれば、本当に地価が下がるかどうかわからない2022年まで待つよりも、ご自身のライフスタイルやライフステージに合わせて、理想の住まいを手に入れたほうがいいのではないでしょうか。快適な生活を1日でも早く送ることを考えたほうが、前向きで楽しい気持ちで過ごせるのではないかと私は考えます。

住宅ローン金利は低い水準にある

また、現在の住宅ローン金利は非常に低い水準に保たれています。2022年まで待ったために金利が上昇してしまい、かえって大きな負担を抱えることになる可能性もゼロとはいえません。しかも、2022年まで待つ間にも家賃を支払いつづけなければなりません。

家というものはそれぞれが違うもので、この世に1つとして同じものはありません。「値下がりした時に損をしたくない」ということばかりを考えて、購入時期を待っていると、理想のマイホームとの出会いを見逃してしまうかもしれませんし、理想の家と出会える可能性を狭めてしまうかもしれません。

待つことにもリスクがあるということを念頭に置いた上で、マイホーム購入について慎重に検討していただきたいと思います。

【資金計画】最新金利での住宅ローンシミュレーション＞＞