【フラット３５】なら諸費用ローンも住宅ローンの金利で借り入れ可能！ どちらがお得か総返済額を比較

今まで【フラット３５】では住宅ローンを借り入れする際、住宅購入価額しか借り入れできませんでした。しかし2018年4月からは家の諸費用分をプラスして借り入れする事ができるようになりました。諸費用分も住宅ローンで借りられることで、どんなメリットがあるのかを見ておきましょう。

購入時にかかる諸費用とは

住宅を購入する時には、土地や建物の価格以外にかかる諸費用があります。どんな諸費用がかかるかは購入する物件によって異なります。まずは、物件ごとにかかる諸費用について確認しておきましょう。なお、土地を購入して家を建てる場合は、土地の個性や建物により諸費用が大きく変わりますのでここでは除外します。

【3,000万円のローンを1人で組んで4,000万円の物件を購入した時の諸費用イメージ】

※税額は軽減税率を使えた場合。国税庁タックスアンサーNo7191、No7101参照
※一般的な諸費用のイメージです。物件により別途かかる諸費用があるかもしれません。

（関連記事：住宅ローンの借り入れ時に必要な手数料や諸費用とは？）
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思ったよりたくさんの費用がかかるなあ、と思った方も多いのではないでしょうか。諸費用は購入する物件や選ぶ住宅ローンによって大きく異なります。引っ越し代や家財をそろえることまで考えると物件価格の1割程度は準備しておきたいところです。

【フラット３５】は、保証会社への保証料がかからず、ローン契約者に万が一のことがあった時、保険金でローンを完済してくれる団体信用生命保険の保険料が金利上乗せであるため、当初のローン諸費用を低くおさえられます。当初のローン諸費用は印紙代、融資手数料、抵当権の設定費用くらいです。火災保険の支払方法を年払いにしたり、引っ越し代や家具、家電を節約することでも諸費用をおさえられます。

しかし、最近では中古住宅を購入するときに耐震性など家の安全性を調査するホームインスペクションの説明が義務化の方向になるなど、新たな費用がかかるようにもなってきています。最低限必要な諸費用を現金で準備できないと、住宅ローンとは別に金利が高い諸費用ローンを借りて費用を支払わなければなりません。また、諸費用の範囲も現在の諸費用ローンでは、ホームインスペクション等住宅の安全性の調査などにかかる費用まではカバーできません。

今回の【フラット３５】の商品改定では、諸費用ローンを別途借り入れしなくても住宅の安全性やエコにかかわる費用まで住宅ローンで融資を受けられるようになりました。

【フラット３５】の対象となった諸費用の内容は？

2018年4月から物件の価格に上乗せして【フラット３５】で借りられるようになった諸費用の内容をチェックしておきましょう。

【フラット３５】に上乗せできる諸費用（借り換えを除く）

参照：国交省すまいのあんしん総合支援サイトほか

引っ越し代や家具の購入費用までは出ませんが、売買やローンの契約、住まいの安心のためにかかる諸費用はほとんどカバーできそうです。

特に住宅の劣化や欠陥を診断するホームインスペクションや構造上の重大な欠陥を補償する瑕疵（かし）保険に係る費用、太陽光発電設備の工事負担金など、住まいの安全性やエコ住宅といった国の施策を推進する費用も入っているのが特徴的です。

諸費用組み込み【フラット３５】は諸費用ローンよりどれだけお得？

それでは、諸費用を組み込んだ総額で借りられる新しい【フラット３５】と従来の【フラット３５】+諸費用ローンでは、どちらがどれくらいお得になるのか比べてみましょう。

【フラット３５】で物件価格3,000万円を借り入れ、別途諸費用ローンを300万円借りた場合の総返済額と、【フラット３５】に諸費用の300万円を組み込み3,300万円の住宅ローンを組んだ場合の総返済額を比べてみました。

【フラット３５】諸費用組み込み式と【フラット３５】+諸費用ローンの比較

※【フラット３５】は融資率9割以上、金利1.8％、35年返済で試算
※諸費用ローンはARUHIフラット３５を利用した場合の諸費用ローン 金利3.5％、35年返済で試算
※諸費用ローンの当初手数料、【フラット３５】の融資手数料は考慮していません

諸費用ローンを別途借りた場合より、【フラット３５】に組み込んだほうが100万円以上のメリットが出ました。

諸費用ローンは35年より短い返済期間を設定することもできます。たとえば諸費用ローンは20年返済とした場合、金利も0.25％下がるため元利金総返済額は408万3,721円となり、【フラット３５】との合計返済額は4,454万1,017円です。諸費用組み込みこんだ場合のメリットは3万8,014円となってしまいます。しかし、【フラット３５】とあわせた毎月返済額は10万8,725円から11万3,342円となり、月々の負担は4,617円増えます。

諸費用ローンの返済期間を10年返済など短期間にすれば、諸費用を組み込んだ【フラット３５】より元利金の総返済額はもっと少なくなるでしょう。ただし、月々の負担はさらに増えることになります。住宅ローンは総返済額だけではなく、毎月の返済額が家計の中で無理がないかどうかも重要な問題です。

諸費用を組み込んだ【フラット３５】と諸費用ローンを選ぶポイントは、「元利金と手数料をあわせた総返済額」「毎月の返済額」「対象となる諸費用の範囲」の3つです。

また、諸費用ローンでは、借り入れできる“上限”があるものも多いため、「諸費用がいくらかかって、いくら借り入れが必要なのか」をきちんと把握することも重要です。

自分の場合は総返済額を減らしたいのか、毎月の返済額を一定の範囲に収めたいのか、ホームインスペクションや住宅瑕疵保険など安全性や太陽光発電などエコ住宅を重視したいのかなど、優先順位をしっかりと考えてから選びましょう。

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