「不動産会社」と「売り主」について知っておこう！ ～住宅購入基礎知識～

住宅購入を検討する際、住宅メーカーや工務店のほかにも不動産会社に依頼の他、売り主から直接購入することもできます。しかし、「不動産会社はどう選んだらいい？」「売り主から直接買うことはできるの？」など、疑問は尽きないことでしょう。どこからスタートしたら理想のマイホームを実現できるのか、高額な買い物だけに、慎重に判断したいものです。そこで、不動産会社と売り主について、ARUHIマガジン編集部が調べてみました。

不動産会社は大きく2つに分類できる

不動産会社はその規模で大きく2つに分類できます。全国規模で展開している大手不動産会社と、比較的少ない従業員数で地域に密着した事業展開をしている“町の不動産屋さん”です。ここではそれぞれの業務内容について紹介します。

大手不動産会社の業務内容

家を売りたい人と買いたい人をつなぐ「不動産仲介」、分譲マンションや戸建住宅を企画開発する「不動産開発（デベロッパー）」、分譲の戸建住宅やマンションを販売する「不動産販売（代理）」と多岐にわたっています。会社によって得意分野があるので、事前に確認しておくのがおすすめです。取り扱いエリアが広く、物件数が多いのが特徴です。

町の不動産屋さんの業務内容（主に仲介会社）

売り主と購入希望者をマッチングする「不動産仲介」と、賃貸契約の管理や建物の維持管理を行う「不動産管理」が主な業務になります。「不動産仲介」では、地域の売り主の依頼を受けて販売活動を行い、買い主が現れたら、双方の意見を調整して契約までの道筋を整え、契約事務を行います。また、買り主の依頼を受け、その希望条件に合った物件を探す場合も。売り主、買い主ともに仲介手数料を支払う必要があります。

その他、仲介・管理だけでなく、自社で不動産開発を行っているケースもあります。

不動産会社の特徴

 頼りになること

多くの物件情報を把握しているので、希望条件に合う物件の提案がスムーズです。特に“町の不動産屋さん”では、まだ表に出ていない、思わぬ“掘り出し物”が見つかる可能性も。また、地元エリアに詳しい担当者から、物件のある地域の“相場”、生活施設や環境などさまざまな情報を聞き出すこともでき、親身に相談に乗ってくれることもあります。

“住宅購入のプロ”である不動産会社の担当者は、契約に向けての諸条件の調整、契約書の作成・締結、引き渡しと確実な権利移動を行うなど、複雑な手続きを行ってくれます。また、資金計画、住宅ローンなどについても精通しているので、気になることがあれば気軽に質問してみましょう。

注意したいこと

不動産会社は、宅地建物取引業免許があればどのような物件でも扱えますが、業者によって、得意不得意があります。中古物件を中心に扱う会社、土地や一戸建て住宅を得意とする会社、マンションの仲介を専業とする会社など、事前にどんな物件を多く扱っているかリサーチしておきましょう。合わせて、どんな住宅を購入したいのか、希望条件を明確にしておきましょう。

また、不動産会社が仲介するパターンとして1社の不動産会社が売り主と買い主の仲介を行う場合と、売り主・買い主それぞれに不動産会社が付く場合があります。前者の場合、「この買い主がだめならほかの買い主を」と考える不動産会社も多く、売り主側に立って交渉を進めることがあるため、売買契約をめぐってトラブルが生じるケースもあるようです。中古物件を購入する際は、仲介不動産会社が何社入っているのかも確認しましょう。

不動産会社の選び方

 免許番号をチェック

不動産売買や仲介を行うには宅地建物取引業の免許が必要です。複数の都道府県に事務所（本支店）を構える会社は国土交通大臣の免許、1つの都道府県のみに事務所（本支店）を構える会社は都道府県知事の免許を取得しています。それぞれ5年に一度、更新され、更新回数が免許番号に（●）という形で記載されています。つまり、更新回数が多いほど営業歴が長いというわけです。ただし、営業歴が短くても高いノウハウを持つ不動産会社は多いので、あくまで判断の参考レベルにとどめておきましょう。

業者名簿をチェック

不動産会社が免許申請を行った自治体で、業者名簿が閲覧可能。その会社のすべての事務所の所在地や営業実績、資産状況はもちろん、過去の行政処分の状況も確認できます。商号や役員が頻繁に変わっている不動産会社は注意が必要です。

信頼できるか見極めるには

いくつかの不動産会社に同じ質問をして反応の違いをチェックする、同じ不動産会社から物件を購入した人に尋ねてみるなど、積極的にリサーチするのがおすすめです。営業担当者がわかりやすい言葉で説明してくれるか、物件のメリットだけでなくデメリットも説明してくれるかなども、不動産会社選びのチェックポイントになります。

売り主と買い主

売り主

新築建売住宅（分譲住宅）場合は、その売り主である不動産会社と買い主が取引をすることがあります。また、中古住宅の場合は個人が売り主となりますが、稀に、不動産会社を介さずに直接取引をするケースが見受けられます。

売り主から直接購入するメリット＆デメリット

一番のメリットは、仲介手数料が不要であること。不動産会社が仲介する場合、売買代金の額に応じて仲介手数料を支払うことになるので、直接取引をすることでその分節約できるということになります。

個人間で直接不動産売買をする際は、売買契約書の内容などに不安が生じます。また、金融機関によっては、不動産会社が仲介しない売買に対する住宅ローンが組めないこともあるので、個人間で直接取引をする場合は、事前に金融機関に確認しておいたほうがよいでしょう。

仲介手数料はどんな場合に必要？

　不動産売買の際に不動産仲介業者に対して支払う手数料のこと。不動産会社自身が売り主の場合は必要ありません。また、不動産会社が販売代理を務める場合、売り主との取り決めによって仲介手数料が不要になることもあります。仲介手数料の算出方法は次の通りです。

知っておくべき「瑕疵担保責任」

　雨漏りや建物本体の白アリといった物件の欠陥などを瑕疵といい、そのうち、買い主が購入前に知り得なかったものを法的に「隠れた瑕疵」といいます。この「隠れた瑕疵」が判明した場合に、買い主は売り主に対して物件の補修や損害賠償を求めることが可能。住むことが難しい場合は契約解除を求めることもできます。このような、物件の瑕疵に対す売り主の責任のことを瑕疵担保責任といいます。

まとめ

住宅購入を考える際、多くの人が頼ることになる不動産会社のタイプはいろいろあります。また、売り主から直接購入できることもわかりました。それぞれのメリットデメリットを十分に検討して、マイホーム探しのパートナーを見つけましょう。

（参考記事：「ハウスメーカー」の選び方とチェックポイント。メリット・デメリット比較）

（参考記事：「工務店」について知っておこう！～身近な家づくりのパートナー～）