リノベーションの4つのデメリット ～[連載]中古物件を購入してリノベーションする【3】

この記事は、リノベーションについて紹介する全4回の連載コラムです。第3回の今回は、「リノベーションするデメリット」についてご紹介します。

前回は、リノベーションをすることのメリットについて説明しました。新築よりも抑えたコストで自分好みの間取りやデザインにできて、完成した住まいをイメージしやすい中古リノベですが、いいことばかりではありません。今回は、デメリットをご紹介します。

デメリット1：建物構造やマンション規約により、できないこともある

リノベーションによって、「間取りもデザインも自由自在に変更できる」と言いたいところですが、新築に比べるとある程度の制約があります。例えば建物構造が、壁で建物を支える「壁式構造」の場合。戸建てですと、2×4工法やプレハブ工法などがこれにあたります。間取り変更をしたくても、基本的に耐力壁は撤去することができないため、物件購入前に確認する必要があります。

キッチンや浴室といった水廻りを移動したければ、床下を水が流れるように排水勾配をとりながら配管経路を見直す必要があります。古いマンションは、給水管やガス管をコンクリートに埋め込んでいることも多く、リフォームの制約を受けます。

また、マンションの場合、玄関扉や窓、窓枠は共用部分に該当するため、手を加えることができません。管理規約による制約もあり、階下への騒音や振動への配慮から「フローリング禁止」としているマンションが意外と多いので、フローリングに張り替えたい方は購入前のチェックが必要です。

デメリット2：想定よりもコストがかかる可能性がある

築年数が経過した物件でも、リノベーションによって新築同様の住まいに一新することができます。しかし、1981年の新耐震基準が施行される前に建てられた物件は要注意。現行の耐震基準を満たしていないケースが多く、現在の耐震基準を満たすためには相応のコストが掛かります。始めから耐震補強費用を見積もった上で購入する場合は問題ありませんが、手頃な価格だからと安易に購入してしまうと「新築以上に費用が嵩んでしまった」なんて事態に陥る可能性もあります。

新耐震基準の建物でも、メンテナンス状況によっては「柱が腐食していた」「雨漏りしている」なんて可能性も。心配な場合は、中古物件の購入前にホームインスペクション（住宅診断）を行うと良いでしょう。

デメリット3：引き渡しまでに時間がかかりがち

新築マンションや建売住宅の場合は、完成後まもなく引き渡しとなり、比較的短期間で新居へ引っ越すことができます。中古物件を購入してリノベーションをする場合は、リノベーション工事をする期間が余分にかかります。リノベーションの規模によっては、注文住宅同様の時間を要することも。
少しでも工期を短縮したければ、リノベーションを依頼する会社選びやプランニングを、物件購入前から始めるとスムーズでしょう。

デメリット4：高金利のローンになることも

中古住宅を購入してリノベーションする場合、物件費用は住宅ローンでまかない、リノベーション費用はリフォームローンを利用する方法が一般的です。リフォームローンは無担保で借り入れが可能ですが、住宅ローンと比べて金利が高く、返済期間は最長でも10～15年と短め。借り入れできる金額も最大500万円程度と少ないケースが多く、間取り変更を含むリノベーションを予定している場合、資金不足に陥りがちです。

抑えた金利で希望額の借り入れを行いたければ、物件費用とリノベーション費用を1本化して、住宅ローンで借り入れると良いでしょう。そのためには、借り入れ前に施工会社を決めて、見積もりも済ませておく必要があります。

（※写真はすべてイメージ）

＜連載＞「中古物件を購入してリノベーションをする」
第1回：リノベーションとリフォームとの違いは？
第2回：リノベーションの5つのメリット
第3回：リノベーションの4つのデメリット
第4回：一定期間金利が引き下がる【フラット３５】リノベの特徴