不動産投資は目的意識が大事！ 「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」～秘密のワンルーム投資【2】

この記事は、サラリーマン大家としてワンルーム経営を行っているYさんの“賃貸経営術”を紹介する、全7回の連載コラムです。第2回目の今回は、「不動産投資は目的意識が大事！ インカムゲインとキャピタルゲイン編」をお届けいたします。

前回は、Yさんが不動産投資に興味を持った背景と、「首都圏の中古ワンルームマンション」にこだわって投資を続ける理由をお聞きしました。今回は、目的意識をもって投資すること、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」について語っていただきます。

投資目的を明確にすることで、購入する物件が決まる

――今回は、投資目的について考えるということですが…。「不労所得を得たい」というだけでは駄目なのでしょうか？

Yさん：不動産投資を行うということは、「事業」を行うということ。会社に経営方針があるのと同様に、マンション経営に際して自身の経営方針を定めることが大切です。

例えば、転売目的の不動産投資であれば、ファミリータイプのマンションの高層階など人気があります。長期的に保有して家賃収入で稼ぎたい場合は、利回りが良く好立地の物件を購入すべきでしょう。どちらに転んでもいいように、築浅で転売しやすく、長期保有しやすい物件を探すのも手です。

また、最終的な目標をあらかじめ設定しておくことも大切です。「夢は大きく年収1億」ということであれば思い切った投資も必要ですが、「老後の生活の足しになれば」という程度の気持ちなら、身の丈に合った規模で投資をすべきです。目指すべきゴールが見えれば、「今何をすべきか」自然と見えてくると思います。

インカムゲインとキャピタルゲインとは？

――稼ぎが多いに越したことはありませんが、リスクは極力軽減したいです。不動産投資で安定した収入が得られるようになれば、いざという時に安心できそうだなと思います。

Yさん：投資で利益を上げるには、「インカムゲイン」か「キャピタルゲイン」を狙う必要があります。「インカムゲイン」とは“資産を保有することで生じる利益”のこと。預貯金の利息や投資信託の分配金、株式投資の配当金などがこれにあたり、不動産投資で言えば家賃収入が該当します。所有している間、ほぼ確実に利益が出ますが、その利益は限定的です。

一方「キャピタルゲイン」は、資産を売買することで利益を得ます。株式や投資信託、そして不動産も、安い時に購入して高い時に売れば大きな利益を得ることができます。

安定した収入を得たいのであれば、「インカムゲイン」を意識して投資すべきです。

インカムゲイン（家賃収入）で少しずつ資産を増やす

――Yさんも、インカムゲインありきで不動産投資を続けてきたのですか？

Yさん：私が不動産投資を始めたのは、バブル絶世期。当時は大抵の物件が購入後に値上がりしました。私も「キャピタルゲイン」で大きな利益を得た一人で、購入しては売却を繰り返していました。

しかし、皆さんご存知の通り、1991年にはバブルが崩壊。多くの投資家が借金地獄には陥りました。私は幸い、大きな負債を抱えずに済みましたが、それでも購入した物件を、安い価格で手放す羽目になりました。

こうした教訓もあり、私は現在、一度購入した物件はよほどのことがない限り手放さないことにしています。インカムゲインとキャピタルゲイン、どちらも得ることがベストですが、私が重きを置いているのは「インカムゲイン」、つまり“家賃収入”です。どんなに良い物件でも、売却してしまえばそれ以上に利益を生んではくれません。毎月の家賃収入で少しずつ利益を積み重ねていくことが、安定した賃貸経営に繋がると考えています。

私の物件の探し方ですが、購入時に相場より割安の物件を探します。その為には新築ではなく中古物件からお宝物件を探すのがおススメです。

老後資金を蓄えるための不動産投資

――Yさん自身の失敗も教訓として、現在があるのですね！ ところで、Yさんの「投資目的」とはずばり何ですか？

Yさん：私は、ゆとりある老後を迎えることを目標に、20台半ばから賃貸経営を始めました。現在は50台半ば。65歳の定年まで10年を切っています。

現在、自宅用に建てた注文住宅の他に、ワンルームマンションを5戸ほど区分所有しており、安定した家賃収入＝インカムゲインを得ています。

定年後、年金に加えてこの家賃収入があれば、働いている現在と同等の収入を得ることができます。私の投資目的は老後資金の確保でしたので、既に目標はクリアしています。ですから、今後新たに物件を購入する予定はありません。所有する物件を増やしただけ、収益が増える可能性は高まりますが、投資には一定のリスクがあることも忘れてはいけません。身の丈に合った投資を心掛けることが大切です。

【続きはこちら】連載第3回目「実践編！具体的にどんな立地の物件を買うべきか」

＜連載＞サラリーマン大家の“秘密のワンルーム・賃貸経営術”
第1回：首都圏の中古ワンルーム物件で安定して収益を出す賃貸経営術とは？
第2回：不動産投資は目的意識が大事！ 「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」
第3回：不動産投資物件を買うなら立地に注目！ 街の成熟度と成長度を見極める
第4回：駅近？ 築浅？ 広さは？ 不動産投資物件の“具体的な購入基準”を伝授
第5回：マンションは“管理”を買うべし。購入前の現地調査で後悔のない買い物を
第6回：買付証明書を出して迅速に交渉。ローンの借り入れはレバレッジ効果を狙え！
第7回：正しい知識があれば怖くない！ 不動産投資のあらゆるリスクに備えた賃貸経営を