不動産投資物件を買うなら立地に注目！ 街の成熟度と成長度を見極める～秘密のワンルーム投資【3】

この記事は、サラリーマン大家としてワンルーム経営を行っているYさんの“賃貸経営術”を紹介する、全7回の連載コラムです。第3回目の今回は、「不動産投資物件を買うなら立地に注目！ 街の成熟度と成長度を見極める編」をお届けいたします。

前回は、投資目的を明確にする必然性と、インカムゲイン・キャピタルゲインについてお話ししました。今回からは、いよいよ実践編！　「具体的にどんな物件を買うべきか」、今回は立地についてYさんの見解を伺います。

都心までのアクセス環境を重視する

――今回は、これからサラリーマン大家を始める方なら誰もが知りたいであろう「どこの物件を買えばいいのか」について、見解を語っていただきます。よく「大切なのは立地」と言われますが、具体的にどんな場所を探せばよいのでしょうか？

Yさん：年月を経て、資産価値が上がる街もあれば、衰退する街もあります。投資するなら当然、成長が期待できる街の物件を選びたいところ。

成長する街にはいくつかの特色がありますが、まずは「都心までのアクセスの良い街」が挙げられます。山手線や中央線、東急東横線沿線など以前から人気のエリアはもちろん、東京23区の中では比較的地価が安い城北エリアにありながら交通網が充実している、「赤羽駅」や「北千住駅」の周辺などもお薦めです。

「住みたい街」よりも「選ばれる街」

――よく見かける「住みたい街ランキング」では吉祥寺や恵比寿が常連ですが、ランキング上位の街を狙えば良い、という訳でもないのでしょうか？

Yさん：単身者が住みたい街と、実際に住んでいる街は異なるようです。引越し見積もり比較サイトが発表した「東京都内の単身引っ越し先人気ランキング」によると、都内在住者が引っ越し先として選んだのは、1位から順に、世田谷区、杉並区、新宿区、大田区、港区。都外在住者も1位は変わらず、2位以下は大田区、杉並区、品川区、練馬区でした。いずれも1位が世田谷区という結果については、23区内で大田区に次いで面積が広く、物件数も多いことを考えれば当然かもしれません。

注目すべきは、都内在住者の3位が新宿区、5位が港区と、通勤利便性の高い立地を求める傾向にあること。一方の都外在住者は、2位に羽田空港がある「大田区」が入るなど帰省や出張を見据えて立地を選ぶ傾向があることです。こうした背景を知っておくことが、どんな投資物件を購入するか、その物件はどんな人をターゲットとするのか、戦略的に考えるヒントになります。

成熟している街を選ぶ

――アクセス環境以外にも、街選びのポイントはありますか？

Yさん：個人的には「古い住民と新しい住民が混在する街」や、「都市計画に沿って開発されブランディングが出来ている街」を探すようにしています。

前者は、昔ながらの商店街があり、何代にも亘って暮らし続けている人と新しく住人となったホワイトカラーが混在するようなところですね。例えば、300年以上の歴史がある「麻布十番商店街」があり、都心ながら下町風情溢れる街並みの麻布十番のような場所なら、そう簡単に人気が廃れることはないでしょう。　

――後者の、再開発によって整備された街はどうでしょうか？

近年は都心部の大規模開発が話題ですが、多摩ニュータウンのように、開発時に住み始めた住民の高齢化、団地の老朽化から街全体の活力低下が課題となっているエリアもありますので見極めが必要です。

発展が期待できる街とは？

――私はこれまでたくさんの住宅購入者にインタビューを行ってきましたが、ここ数年、高所得者の方々の多くが、品川─田町間に山手線・京浜東北線の新駅建設と再開発に着目しているようです。

Yさん：50年ぶりの新駅ですから、当然注目はしています。他にも、銀座─国際展示場間を想定した、地下鉄新線の整備に向けた構想も話題ですね。渋谷駅のリニューアル計画や、日比谷線 虎の門新駅の開発も見逃せません。

個人的には、都心から少し離れますが、2022年に開業が予定されている新綱島駅周辺の開発に目を付けています。JRの横浜羽沢駅と相鉄線の西谷駅を結ぶ、2.7kmの「相鉄・JR直通線」（2.7km）工事が進行中ですし、東急東横線・目黒線の日吉駅から分岐して横浜羽沢駅までの約10キロを結ぶ「相鉄・東急直通線」が開業すれば、都心へのアクセス向上が見込めます。資産価値の向上も期待できるのではないでしょうか。

【続きはこちら】連載第4回目「安定した収益を上げることができる物件の選び方」

＜連載＞サラリーマン大家の“秘密のワンルーム・賃貸経営術”
第1回：首都圏の中古ワンルーム物件で安定して収益を出す賃貸経営術とは？
第2回：不動産投資は目的意識が大事！ 「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」
第3回：不動産投資物件を買うなら立地に注目！ 街の成熟度と成長度を見極める
第4回：駅近？ 築浅？ 広さは？ 不動産投資物件の“具体的な購入基準”を伝授
第5回：マンションは“管理”を買うべし。購入前の現地調査で後悔のない買い物を
第6回：買付証明書を出して迅速に交渉。ローンの借り入れはレバレッジ効果を狙え！
第7回：正しい知識があれば怖くない！ 不動産投資のあらゆるリスクに備えた賃貸経営を