住宅取得時には多くの諸経費がかかりますし、住宅ローンを利用する際にも、金利負担以外に様々な諸費用が必要となります。住宅ローンを決める際には必ず、諸経費も含めた総返済負担費用を比較して決めましょう。
住宅取得にはどんなタイミングでどんな経費がかかるの？
住宅を取得する際には、物件価格そのものだけでなく、色々な経費がかかります。どの程度かかるかは、新築物件か中古物件か、建売住宅か注文住宅か、個人からの購入か業者を通した購入かなどによっても異なりますが、一般的には物件価格の5～10％程度です。
まずは住宅購入の契約をする際などにかかる費用や諸経費を見ておきましょう。
＜住宅購入の契約時などにかかる経費の代表的なもの＞
| 項目 | 諸経費の種類 | 支払先 | |
| 取得そのものにかかる費用 | 建築するとき | 建物工事費 | 建築業者 |
| 屋外附帯工事費 | 外構業者など | ||
| 間接工事費 | 設計事務所など | ||
| 消費税 | 税務署（事業者） | ||
| 契約するとき | 印紙税（売買契約や工事請負契約など） | 税務署（契約時に印紙貼付） | |
| 建物・土地の登記に関するもの | 登録免許税（所有権保存・移転登記） | 法務局（登記所） | |
| 登記手数料（表示登記） | 土地家屋調査士 | ||
| 登記手数料（所有権保存・移転登記） | 司法書士 | ||
| 建物・土地を取得するとき | 不動産取得税 | 都道府県税事務所 | |
| 仲介のとき | 仲介手数料 | 仲介業者 |
登録免許税や登記手数料、不動産取得税などは住宅を取得した後や家が完成した後に必要となるため、若干、時期はずれますが、仲介手数料、契約時に必要な印紙税は早い段階で必要となる費用です。なお、土地取得から始める場合には、地鎮祭や上棟代、水道加入代などの費用もいくらかかるか、確認しておきましょう。
住宅ローンを借りる際に必要な諸経費は？ 金融機関を選ぶポイントは？
続いて、住宅ローンを借りる際に金融機関などに支払う費用を見てみます。
| 項目 | 諸経費の種類 | 支払先 | |
| ローン手続き費用 | 住宅ローンを 利用するとき |
★印紙税（金銭消費貸借契約書） | 税務署（契約時に印紙貼付） |
| ▲融資（事務）手数料 | 金融機関 | ||
| ▲ローン保証料 | 保証会社 | ||
| 火災保険など | 損害保険会社など | ||
| ▲団体信用生命保険 | 生命保険会社 | ||
| ★登録免許税（抵当権設定） | 法務局（登記所） | ||
| ★登記手数料（抵当権設定） | 司法書士 |
これらのローン費用は、どの金融機関で借りても同様にかかるもの、金融機関によって異なるものがあるので、しっかりチェックしましょう。
まず、「どの金融機関で借りても同様に必ずかかるもの(上記図内★)」から見ていきます。金銭消費貸借契約書に貼付する印紙税や抵当権設定時にかかる登録免許税はいわば税金ですので、どこの金融機関で借りても同じです。登記手数料は、司法書士に支払う報酬なので、金融機関によって若干変わりますが、大きな差はありません。
重要なのは「金融機関によって差がある費用（上記図内▲）」です。まず、団体信用生命保険は【フラット３５】では加入が任意なので別途保険料を契約者が負担しますが、民間金融機関では金利込なので負担の必要はありません。なかには、8大疾病保障に保険料負担なしで加入できるケースもあります。すでに加入している医療保険の見直しも含めて考えましょう。
保証料はネット銀行や【フラット３５】ではかかりませんが、メガバンクや地方銀行などで借り入れした際には支払う必要があります。なお、金融機関によっては、保証料はかからないけれど融資（事務）手数料がかかるケースもあります。保証料についても、金利に上乗せして支払うタイプや別途前払いするタイプなど様々です。この部分については、団信や保証料、事務手数料などをコストも含めた総返済負担額で比較をするなど、具体的な数字をイメージすることで、メリットを図ると良いでしょう。
金利や経費だけでなく、付帯サービスにも注目する
近年、金利が低下したことにより、金利差によって商品の差をつけるのが難しくなってきたため、団信に介護保障を付帯したり、家事代行サービスが受けられたりと、金利以外の付帯サービスを充実させることで、商品の魅力をアピールする金融機関も増えています。
＜金利以外の付帯サービスをアピールしている商品の一例＞
| 特徴 | 内 容 | 顧客の負担 |
| 疾病保障 | ・3大疾病や8大疾病に罹患して一定の条件を満たした場合に、一定期間返済額に相当する金額の給付が受けられる、住宅ローン残高が給付金で完済される ・一定の介護状態になった場合に、住宅ローン残高が給付金で完済されるタイプもあり。 【フラット３５】でも2017年10月から団信が介護保障つきの保障に拡充 |
・適用金利に年0.2～0.4％程度金利を上乗せ ・金利込で8大疾病保障が受けられるタイプがある ・女性であれば保険料が半額になるタイプがある |
| 災害対応 | 災害による全壊で建物ローン残高50％免除 あるいは、一定期間、月返済額相当を給付 |
適用金利に年0.5％程度上乗せ |
| 生活支援 | ・アイロンがけや買い物、掃除、料理などオーダーメイドで家事代行が受けられるサービス ・子どもが急に発熱した場合に、専門のスタッフが預かってくれる病児保育サービス |
事務手数料が上乗せされる |
| 教育費など家計支出が増える時期に一時的に返済額を減額できる機能がついている | 20歳未満の子どもがいれば無料 | |
| 系列・提携店舗での各種割引サービスが受けられる | 無料 |
これらのサービスについては、自分にとってのメリットを把握しておくことが大切です。例えば、「今まで医療保険には加入していなかったけれど、住宅を買ったあとは病気になった場合の収入減に備えたいというケース」では、保険料を負担せずに8大疾病保障がついたタイプが有利といえるでしょう。
あるいは、「介護になった場合に特に備えたい」のであれば、介護保障つきのタイプを選択する、仕事や急な用事で時間がとれないときに家事代行サービスを頼んでいるけれど費用面での負担が大きかったというケースでは、家事代行サービスつき商品を活用することで家計支出を総合的に削減することができます。
このように、住宅ローンを選ぶ際には、金利や金利タイプだけでなく、保証料や事務手数料、付帯サービスも含めて、自分にとってのメリットを踏まえたうえで比較検討しましょう。
住宅取得時には、取得後にかかる費用もご用心
最後に、住宅を取得した後にかかる必要も確認しておきます。引っ越し代や新居に入れる家具などの購入代金はもちろん、火災保険料や地震保険料、毎年支払う固定資産税や都市計画税なども必要となります。特に新築住宅を購入した場合には、当初一定期間は建物にかかる固定資産税が半額※になっていることには要注意です。軽減期間終了後は建物にかかる固定資産税が倍になり、負担も増えるのでしっかり資金計画を考えておきましょう。
※新たに固定資産税が課税される年度から3年度分で、3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年度分。また、長期優良住宅の場合は、新たに固定資産税が課税される年度から5年度分で、3階建て以上の耐火・準耐火建築物は7年度分。
| 項目 | 諸経費の種類 | 支払先 |
| 税金関係 | 固定資産税 | 市区町村 |
| 都市計画税 | 市区町村 | |
| 借地の場合 | 地代 | 地主 |
| 借地契約更新料 | 地主 | |
| 返済中 | 一部繰上返済手数料 | 金融機関 |
| 全部繰上返済する際 | 登録免許税（抵当権設定） | 法務局（登記所） |
| 登記手数料（抵当権抹消） | 司法書士 |
繰り上げ返済をこまめにする場合には、繰上返済手数料も要チェックです。1円以上1円単位でいつでも無料、100万円以上から月１回だけ可能、ネットを活用すれば10万円から無料、など金融機関によって繰り上げ返済可能な金額単位や頻度は変わるので、自分の返済スタイルも考慮した商品選びが大切といえます。
▼【相談無料】住宅ローン専門金融機関／国内最大手ARUHIは全国に店舗を展開中
ARUHI フラット３５最新金利で無料シミュレーション
