土地を借りて、家は所有する「借地権」という選択

住宅購入を前提として家探しを始めたものの、希望する立地や広さ、クオリティを予算内で叶えることの難しさに、頭を悩ませている方が多いのではないでしょうか？　そんな時、「借地権付き住宅」を目にして、魅力的な価格設定に興味を惹かれた方もいるかもしれません。借地権住宅はなぜ安いのか、所有権と何が違うのか解説します。

「普通借地権」と「定期借地権」とは

借地権とは、土地の所有者（地主）の土地を借りて利用できる権利のこと。土地は借りますが、建物に対しては所有権があるため、通常の戸建てや分譲マンションと同様に持ち家として、リフォームをしたり、賃貸に出したり、売却することも可能です。（一般的に、地主さんの承諾が必要です）。

 1992年8月1日、大正時代から続いていた借地権（旧法上の借地権）に代わり、新借地借家法に基づく借地権が新設されました。大きく「普通借地権」「定期借地権」に分けることができます。

「普通借地権」は旧法適用の借地権同様、地主に正当事由がない限り、契約を更新して住み続けることが可能な制度です。（契約期間を特に取り決めていない場合、当初の借地期間は30年、初回更新時に20年、それ以降の更新は10年と定められています）。対して「定期借地権」は、50年以上の契約期間中、土地を借りることができる制度。契約満了時には土地を更地にして返却する必要があります。

敢えて土地を持たないことのメリット

借地権を利用する最大のメリットは、土地代金が掛からないこと。定期借地権付きの分譲マンションの場合で3割ほど割安なケースが多いようです。また、土地を所有しないため、不動産取得税や登録免許税が掛からず、固定資産税・都市計画税も建物分のみの支払いです。

土地購入時と比べて抑えた価格でマイホームを持てますので、都心の駅前など本来なら手の届かなかった人気のエリアや好立地での暮らしを叶えることも夢ではありません。余裕のある資金計画を立ててゆとりある暮らしを送りたい方や、将来は実家に戻る予定があり住む期間が限られている方、子どもなどに財産を残す必要がない方にもお薦めです。

借地であることのデメリットは？

借地権を利用する場合、地主に賃貸物件の敷金にあたる「保証金」と毎月の「地代」を払う必要があり、月々数千～数万円の出費を想定する必要があります。この地代は変動しますので、インフレによって土地価格が上昇し、資産価値が上がれば地代も上がってしまうリスクもあります。

「定期借地権」の場合は前述の通り、契約満了時に建物を取り壊して返還する必要があります。再び定借契約を結べる可能性もありますが、再契約時には保証金や権利金が発生します。この制度が誕生してからまだ日が浅いため、契約満了時にどのようなトラブルが起こり得るのか未知数という側面もあり、注意が必要です。

借地権付き住宅はローンの借り入れや借り換えが難しい!?

借地権付き住宅の課題として、土地の所有権がある通常の分譲住宅と比べて、土地が評価の対象とならないため、担保評価が低いことが挙げられます。そのため、住宅ローンを組める金融機関が限られてしまいます。分譲時には、不動産業者などから紹介された提携金融機関で借り入れできる場合がほとんどですが、借り換え時には担保評価が融資額まで届かず、融資を断られてしまうケースが少なくありません。

【フラット３５】なら融資の対象となる場合あり！

そんな方々にとって味方となるのが、借地や土地区画整理事業の保留地も融資の対象としている【フラット３５】。住宅金融支援機構が、一般的な金融機関とは異なる審査基準で融資の可否を判断しているため、他行で借り入れや借り換えを断られてしまった方にもチャンスがあります。
民間の金融機関では購入金額や担保評価額を融資金額の上限とするケースが一般的ですが、【フラット３５】は担保評価額の200％まで借り入れが認められ、希望額を借り入れ・借り換えできる可能性が高いのです。

手続きが複雑な借地権付き住宅のローンは対面で相談を

借地権付き住宅の住宅ローンを借り換える際は、地主さんから承諾書の署名や印鑑証明書を貰う必要があり、スムーズに提出してもらえなければ融資が滞ってしまいます。通常の住宅と比べて追加書類の準備など手間がかかるため、インターネットで手続きを進める金融機関では対応が難しいケースも少なくありません。

店舗に来店して、対面でサポートしてくれる金融機関へ相談に行くと良いでしょう。

例えば、ARUHIなら全国に店舗があり、相談から契約まできめ細かく対応することが可能です。借地権付き住宅の住宅ローン借り換えにも豊富な実績がありますので、スピーディでスムーズな手続きができるでしょう。

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